“綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理”是在建筑投入運(yùn)營(yíng)后利用綠色的、先進(jìn)的、有效的管理方式，在綠色技術(shù)的帶動(dòng)下實(shí)現(xiàn)建筑綠色管理的預(yù)期目標(biāo)。

綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的主體分析

    物業(yè)管理方、業(yè)主方與政府機(jī)構(gòu)構(gòu)成了綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的主體。物業(yè)管理方扮演的角色是管理的主要執(zhí)行者，也就是綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的主體方。物業(yè)管理企業(yè)在參與運(yùn)營(yíng)管理時(shí)的動(dòng)因是多方面的，例如企業(yè)的知名度、企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，但是，利益仍是主要?jiǎng)恿Α?duì)于綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理時(shí)成本相對(duì)較高，所以大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)將綠色建筑視為工作中的負(fù)擔(dān)。要想進(jìn)一步增強(qiáng)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理水平，應(yīng)根據(jù)綠色建筑管理企業(yè)的需求，構(gòu)建相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，并明確綠色建筑管理體系的責(zé)任與地位。

    業(yè)主方是接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的主要對(duì)象，是綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的直接受益者，在綠色運(yùn)營(yíng)管理中發(fā)揮著重要作用。業(yè)主參與到綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理中可以為管理工作提供動(dòng)力，還可以有效地節(jié)約能源并提升經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益。因?yàn)樵诠?jié)約能源與環(huán)境保護(hù)的過(guò)程中，僅依靠物業(yè)管理企業(yè)是不夠的，更需要業(yè)主的參與、配合，以達(dá)到最初的預(yù)定目標(biāo)。

    在綠色運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中，政府機(jī)構(gòu)大多是從宏觀的層面進(jìn)行管理，對(duì)綠色運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展起到引領(lǐng)的作用。政府在進(jìn)行管理時(shí)應(yīng)建立起完善的法律法規(guī)與相關(guān)政策，為綠色運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)建良好的外部環(huán)境，同時(shí)還應(yīng)對(duì)綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、人員的專業(yè)水平等進(jìn)行嚴(yán)格審核，提升綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)質(zhì)量。政府機(jī)構(gòu)在進(jìn)行綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其社會(huì)效益與環(huán)保效益，將綠色物業(yè)管理模式作為綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)，激勵(lì)推動(dòng)綠色運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，這樣在一定程度上能降低綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的推廣難度。

綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀

節(jié)約資源與環(huán)境保護(hù)的現(xiàn)狀

    在綠色建筑運(yùn)行階段，節(jié)約資源并進(jìn)行環(huán)境保護(hù)主要是為了實(shí)現(xiàn)綠色運(yùn)營(yíng)管理的預(yù)期目標(biāo)。從建筑全生命周期角度來(lái)看，綠色建筑在運(yùn)行階段的能耗占全生命周期的74.7%左右,而公共建筑能耗達(dá)到了84.7%。建筑行業(yè)相關(guān)專家通過(guò)對(duì)綠色建筑運(yùn)行階段碳排放量的數(shù)據(jù)采集、計(jì)算模式后發(fā)現(xiàn)，綠色住宅建筑與公共建筑中碳排放總量比較相似，在運(yùn)行過(guò)程中會(huì)有69%～80%的碳集中排放，但是在進(jìn)行建筑建造與拆除的過(guò)程中碳的總排放量相對(duì)較少。在對(duì)建筑能耗水平進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)先提升綠色建筑項(xiàng)目的節(jié)能運(yùn)行效果。

    因此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門也將綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理中涉及的內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)致的劃分，主要包括建筑暖通空調(diào)系統(tǒng)、建筑照明系統(tǒng)、建筑動(dòng)力系統(tǒng)的節(jié)能效率，以及可再生資源的再利用率和節(jié)能管理維護(hù)等。此外，為了確保獲得的節(jié)能數(shù)據(jù)是真實(shí)有效的，應(yīng)配備符合標(biāo)準(zhǔn)的能源計(jì)量設(shè)備并對(duì)各項(xiàng)能耗相對(duì)較大的系統(tǒng)進(jìn)行能耗單獨(dú)計(jì)量，如電梯、照明等。一級(jí)水表計(jì)量率達(dá)到100%，二級(jí)水表計(jì)量率達(dá)到90%。

    在水資源節(jié)約方面，參照國(guó)內(nèi)綠色建筑行業(yè)的發(fā)展需求與近年來(lái)綠色建筑工程的經(jīng)驗(yàn)，在工程進(jìn)行階段應(yīng)從節(jié)水系統(tǒng)、節(jié)水設(shè)備、非傳統(tǒng)水源利用方面進(jìn)行統(tǒng)一的管理。在管理的過(guò)程中，應(yīng)對(duì)水系統(tǒng)規(guī)劃效果進(jìn)行考察并對(duì)節(jié)水設(shè)備的安全情況進(jìn)行檢驗(yàn)，同時(shí)還應(yīng)對(duì)非傳統(tǒng)水源的使用效率等進(jìn)行管理。在管理的過(guò)程中，應(yīng)對(duì)平均日用水量、雨污分流情況、景觀水體的補(bǔ)充、節(jié)水設(shè)備的運(yùn)行情況、綠化技術(shù)效果及非傳統(tǒng)水源利用率等指標(biāo)進(jìn)行重點(diǎn)管理，還應(yīng)對(duì)實(shí)際用水的消耗量進(jìn)行分析與記錄，做好節(jié)水定額值的比較，以此判斷節(jié)水措施的好壞以及節(jié)水設(shè)備是否可正常運(yùn)行。可以采取一些有效的節(jié)水措施，例如，使用的衛(wèi)生潔具符合《節(jié)水型生活用水器具》J164-2002標(biāo)準(zhǔn)的要求;在綠化方面采用噴灌、滴灌等節(jié)水器具;將雨水回滲利用，雨水排至室外散水，室外地面雨水一部分經(jīng)土壤滲透凈化后涵養(yǎng)地下水及室外草場(chǎng)和樹(shù)木灌溉。

    環(huán)境保護(hù)方面，其主要目的是對(duì)綠色建筑的室內(nèi)聲光環(huán)境進(jìn)行控制，以及對(duì)室外綠化、垃圾的投放與處理進(jìn)行管理。在控制室內(nèi)空氣質(zhì)量時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)管控手段并結(jié)合設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)反饋，對(duì)其進(jìn)行專門的調(diào)控，做好設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)工作以保證設(shè)備系統(tǒng)可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)、優(yōu)化設(shè)備功能。在進(jìn)行室外垃圾處理的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)建筑的特點(diǎn)與使用功能，制訂出垃圾分類、管理與收集制度，做好垃圾站點(diǎn)的清運(yùn)、清潔與回收記錄，為消費(fèi)者創(chuàng)造良好、舒適的生活工作環(huán)境。

綠色建筑運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)政策方面

    在進(jìn)行綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，政府部門制訂了一系列推動(dòng)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)政策。同時(shí)，各地區(qū)也應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求制訂出適合本地區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策，主要包括政府財(cái)政補(bǔ)貼政策、減免費(fèi)用政策、信貸激勵(lì)政策及稅收優(yōu)惠政策等相關(guān)的鼓勵(lì)政策。

政府財(cái)政補(bǔ)貼政策

    從某些城市的綠色建筑運(yùn)行情況來(lái)看，獲得綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)的建筑項(xiàng)目會(huì)得到政府財(cái)政補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)。相關(guān)的建設(shè)部門與財(cái)政部門應(yīng)根據(jù)地區(qū)要求制訂出相關(guān)的財(cái)政制度及管理規(guī)定，對(duì)取得綠色建筑標(biāo)識(shí)的建筑單位進(jìn)行評(píng)級(jí)，制訂相應(yīng)級(jí)別(一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí))的補(bǔ)貼金額標(biāo)準(zhǔn)。

減免費(fèi)用政策

    目前，我國(guó)一部分省市為獲得綠色建筑標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目制訂了減免費(fèi)用的政策。我國(guó)北部某城市政策規(guī)定，一星級(jí)綠色建筑可以得到政府30%的費(fèi)用減免，二星級(jí)、三星級(jí)建筑可獲得的減免力度更大，分別為70%和100%。實(shí)施減免費(fèi)用政策可以有效推動(dòng)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展。

信貸激勵(lì)政策

    與普通建筑相比，綠色建筑在建設(shè)過(guò)程中需要的建設(shè)成本、運(yùn)行成本相對(duì)較高，回收投資的時(shí)期也相對(duì)較長(zhǎng)。因此，一些地區(qū)為了進(jìn)一步推動(dòng)綠色建筑的發(fā)展放寬了信貸政策，并根據(jù)項(xiàng)目制訂出相關(guān)的優(yōu)惠政策。某省根據(jù)不同的主體制定出了相應(yīng)的金融服務(wù)政策：開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行綠色建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，可以享受貸款利率低于1%的貸款政策;消費(fèi)者在購(gòu)買綠色建筑產(chǎn)品后，可享受金融機(jī)構(gòu)利率下調(diào)0.5%的貸款優(yōu)惠政策。此地區(qū)在該政策的推動(dòng)下擴(kuò)大了信貸機(jī)構(gòu)在綠色建筑方面的發(fā)展規(guī)模，還提升了開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者建設(shè)、購(gòu)買綠色建筑的積極性。

稅收優(yōu)惠政策

    還有些地區(qū)為了支持鼓勵(lì)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理，制訂了相關(guān)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使綠色建筑管理企業(yè)可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。為進(jìn)一步推動(dòng)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展，還可以制訂出加快綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的制度，規(guī)定綠色建筑在投入使用后可以獲得代表二星級(jí)、三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)，并根據(jù)政策享受稅收優(yōu)惠。

成都國(guó)際金融中心是中國(guó)西南地區(qū)首個(gè)獲得LEED-EBOM認(rèn)證的物業(yè)

提升綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理水平的措施

    以我國(guó)某市建設(shè)的生態(tài)城為例，此生態(tài)城項(xiàng)目屬于我國(guó)與新加坡政府的戰(zhàn)略合作項(xiàng)目，體現(xiàn)了我國(guó)與新加坡政府在應(yīng)對(duì)全球變暖、改善環(huán)境、節(jié)約能源與資源的決心，為建筑資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)提供有力的參考。此生態(tài)城作為國(guó)家間進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的第一個(gè)生態(tài)城項(xiàng)目，在建設(shè)初期就擬定了綱領(lǐng)性的指標(biāo)體系。指標(biāo)體系包括22項(xiàng)相關(guān)額控制性指標(biāo)、4項(xiàng)引導(dǎo)性指標(biāo)。在此生態(tài)項(xiàng)目方面，最具有代表性的指標(biāo)為實(shí)現(xiàn)綠色建筑比例百分之百。此生態(tài)城在設(shè)定指標(biāo)時(shí)，以我國(guó)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50378)與新加坡綠色標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，具體的運(yùn)營(yíng)管理措施如下：

    第一，應(yīng)對(duì)綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理者的任務(wù)與職責(zé)進(jìn)行明確。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在獲得綠色設(shè)計(jì)認(rèn)證建筑后，確保綠色建筑的正常運(yùn)行并明確設(shè)計(jì)目標(biāo)責(zé)任，在得到綠色運(yùn)營(yíng)認(rèn)證后，應(yīng)給予物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的精神獎(jiǎng)勵(lì)與經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)。

    第二，對(duì)綠色建筑運(yùn)營(yíng)增加的成本進(jìn)行認(rèn)定。綠色建筑在建設(shè)的過(guò)程中會(huì)增加一定的成本，同時(shí)也會(huì)增加其運(yùn)行的成本。因此，建議已獲得綠色運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)認(rèn)證的建筑物根據(jù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，并對(duì)綠色建筑運(yùn)行增量成本進(jìn)行彌補(bǔ)，在機(jī)制上使物業(yè)管理企業(yè)得到相應(yīng)的回報(bào)，提升物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

    第三，建設(shè)者應(yīng)根據(jù)成本對(duì)綠色建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)與建設(shè)。建設(shè)者不能不惜成本地建設(shè)綠色建筑，所以應(yīng)在滿足綠色目標(biāo)與用戶需求的基礎(chǔ)上盡可能地降低運(yùn)營(yíng)成本。

    第四，利用信息化、智能化體系做好綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理數(shù)據(jù)的分析。在構(gòu)建信息管理平臺(tái)與智能控制平臺(tái)后積累的數(shù)據(jù)信息、成本信息及收益信息等可以有效地反映出綠色建筑的實(shí)際效益。

    第五，優(yōu)化設(shè)備管理與保養(yǎng)。運(yùn)行管理應(yīng)確保其能滿足特定的功能要求，并根據(jù)設(shè)施設(shè)備狀態(tài)建立并實(shí)施設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理制度;建立并實(shí)施上述系統(tǒng)中的主要用能設(shè)備的管理制度，宜將經(jīng)濟(jì)運(yùn)行要求納入相關(guān)的管理制度，確保設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài);建立并保持建筑本體及主要用能系統(tǒng)、主要用能設(shè)備的檔案以及運(yùn)行、維護(hù)、維修記錄;建立并實(shí)施能源貯存管理制度;優(yōu)化維護(hù)保養(yǎng);保護(hù)保溫層，防止能源傳導(dǎo)。

結(jié)語(yǔ)

    在綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的重要階段，其消耗的總能耗高達(dá)75%。因而，要想真正實(shí)現(xiàn)綠色建筑預(yù)期的目標(biāo)與預(yù)期的價(jià)值應(yīng)將綠色運(yùn)營(yíng)作為重要的階段。在綠色建筑運(yùn)用階段，人是綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的核心。但是，在實(shí)際管理的過(guò)程中，管理的主體卻缺乏對(duì)建筑綠色性能目標(biāo)的關(guān)注與綠色運(yùn)營(yíng)的意識(shí)，在一定程度上阻礙了綠色建筑的發(fā)展。

    要想實(shí)現(xiàn)綠色建筑的管理目標(biāo)，首先，應(yīng)利用建筑企業(yè)與綠色建筑管理單位分析出綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的策略。其次，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主群體也應(yīng)運(yùn)用合理的運(yùn)行策略選擇收益策略。但是，從目前的實(shí)際情況來(lái)看，只有均衡物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的關(guān)系才能保證綠色運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展。在引入政府補(bǔ)貼行為后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提供相關(guān)的綠色運(yùn)營(yíng)服務(wù)策略，業(yè)主也應(yīng)選擇合理的綠色運(yùn)營(yíng)策略來(lái)支持綠色運(yùn)營(yíng)管理，以滿足綠色運(yùn)營(yíng)管理策略的要求。所以，在進(jìn)行綠色運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中，政府應(yīng)充分發(fā)揮調(diào)控作用并給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼、建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度與標(biāo)準(zhǔn)等政策;在政策鼓勵(lì)與經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)的作用下，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應(yīng)不斷增加環(huán)境保護(hù)意識(shí)，在此基礎(chǔ)上提升物業(yè)管理企業(yè)的收益，還應(yīng)提升綠色運(yùn)營(yíng)管理的力度，為綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展提供動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)綠色運(yùn)營(yíng)管理的預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際價(jià)值。