【主講人】錢紀程

【簡  介】1982年畢業于蘭州交通大學（原蘭州鐵道學院）；現任北京華清物業管理有限責任公司總工程師。從事建筑領域（設計、建設、施工）20年，從事物業管理13年。

 

【講座導讀】本期講座由具有多年物業管理工作經驗的北京華清物業管理有限責任公司總工程師錢紀程帶來“物業管理和節能減排”主題講座，錢總工結合實際案例介紹了建筑全生命周期中物業管理的重要性以及物業管理對節能減排的影響。

 

【講座實錄】

 

物業管理在物業全o期的定位：

時間上：建造-使用-拆除

資金投入：建造30%-使用階段68%-拆除2%。其中68%的使用資金投入包括：設備管理、日常維護、中小修、大修、改造翻新，另外一大部分用在了能源消耗上。

碳排放比例——建造：維修：能源=1:1:1（根據建筑物檔次不同比例會略有差別）

 

北京華清物業管理有限責任公司:

清華啟迪全資控股子公司，管理面積400多萬m2（北京100萬m2）分公司，控參股公司17家，北京公司員工600余人，主營收入1.1億，北京地區的電消耗1400萬度，燃氣100萬m3 ，碳排放量1.1萬噸[qjc1] 。

 

一平米建筑能耗標準：   

北京市地標《商務樓宇清潔生產評價指標體系》中單位建筑面積綜合能耗基準值：

標煤：20kgce/m2（年）

耗電：162.73kwh/m2 （年）

以上為北京市的標準，在全國處于前列，但相較國外標準，仍有一定差距。圖1為德國住宅各階段的能耗水平，指標相當于我國標準要求的1/3。

圖1

 

構建節能型建筑“四節一環?！奔夹g體系

 

 

 

 

在樓宇建造時的運行管理系統叫做樓控系統，全方位控制樓宇能源使用。在供熱管網上會有如溫控閥、平衡閥等供熱壓力流量控制技術。智能照明系統主要是遠程開關和時間控制。智能化的設備監控系統即為常說的自動化控制，如根據空調管網末端的流量、溫度、壓力調節主機開啟的時間、臺數、強度等，另外需要根據系統和動態能耗分析來控制整個系統運行，中央計算機系統優化系統的運行工況和狀況。

 

具體的技術應用，如：熱量回收系統（有很多），一個大廈是熱平衡的（進熱和散熱），如何減少熱量的散失？除了維護結構（外墻、門窗）的散熱之外，還有很多的熱量出口，如衛生間排放、換氣排放、煙囪排放都d有散熱。在夏天開窗后，會有很多熱量進入室內，造成室內溫度升高，也會造成能量損失。熱量回收系統包括鍋爐、直燃空調機、新風換氣系統之間的熱平衡，熱量回收系統在國內應用較少，在發達國家的建筑物中應用較為普遍。例如，夏天室外溫度為35度，d內溫度25度，如果把25度的溫度直接排放到大氣中，就會有10度冷量的損失，如果進行新風的熱交換如將新風進風溫度調節到30度，出風溫度也調節到30度，這樣就可以節省5度左右溫度差帶來的能耗損失。

 

分戶計量系統、分室控溫技術等，根據不同的房間需要來控制溫度。如小區供熱的分戶計量，靠住戶的自覺來節能，效果也是最好的。

 

分時節電技術分為兩部分，一個峰谷期的節點技術，由于電網的電力平衡問題，夜晚電費較低。蓄冷空調技術，從總的能耗上來講會大于總的能耗，在制冰制冷的過程中都會有能量損失，主要結合峰谷時期的電力平衡，降低電成本費用。

 

提水蓄能技術要在有地形條件的情況下應用，如在山區的山頂上做一個蓄水池，深夜用電低谷時把水抽上山頂，白天用來發電。

 

能耗在物業管理成本的比重：

寫字樓的物業管理成本中能源占40%～60％（越是高檔的寫字樓所占比重會越大）。減低能耗直接減低管理成本。

 

物業的能源種類和使用：

種類：電、水、燃氣、燃油、太陽能

使用：能源――需求的轉變

     電――光、熱量、冷量、機械能

     燃氣――熱、冷

     燃油――機械、熱量

 

圖2為能量轉換設備，供配電設備，高低壓配電設備。

圖2

 

物業管理節能的實現途徑：

一、     前期介入時在設計環節上的節能和管理建議：物業公司有專業的管理經驗，多年的數據分析和模型，對節能設備的功率、位置可提供很好的建議，從設計規范的角度來講可能只考慮到建設環節，而對使用上會有許多考慮不周之處。如計量表的位-，物業管理是按照系統計量，才會在節能上有參考。而建筑設計常會根據區域劃分，將一個區域的照明、空調、動力等全部放在一起，不利于物業管理。物業管理需按照系統進行能源計量才會對系統進行監控，才能有準確的參考數據。

 

二、     加強節能宣傳，增強節能意識：如在節水器具上加上“節約用水”等標識。

 

三、能源項目管理：

第一步：管理者承諾

建立能源管理框架，指定能源管理負責人，建立能源管理團隊，制定能源管理政策，資金配置列入預算計劃。

 

第二步：建立能源管理系統，評估建筑能效

收集并跟蹤能源數據，建立能耗基準線，進行能耗對比測評和分析，技術評估和審計（有時會請第三方能源審計公司定期審計，如北京市規定，5000噸標煤以上的用能單位需要請第三方能源審計公司進行定期審計）。

 

第三步：設定節能目標

確定節能目標的組織和時間范圍，預估節能潛力和能效改進順序，進行技術評估和審計，最后建立明確的可測量的目標（例如某個具體的節能改造方案），包括目標的時l節點。（階段性分解大的節能目標）

 

第四步：制定行動方案

明確技術步驟和目標確定執行人、角色和可用資源。

 

第五步：實施行動方案

主要因素是執行人員的能力、意a和責任感以及獲得組織中相關人員的的支持和配合。

 

第六步：過程評估

根據耗能數據對節能行動對比節能目標進行正式評估，往往也由此制定出新的方案，確定最佳實踐并設定新的目標（根據實際成果，做下一步探索）。另外一"分節能是靠合同管理實現，合同管理是由能源公司實施項目，物業公司與節能公司分成，國家會有一定補貼。

 

第七步：節能成果的認可

節能目標的認可使節能管理持續進行，包括內部的組織的個人、團隊和建筑，外部的政府機構:媒體和第三方的組織獲得獎勵（國家有很大的支持力度，如節能改造的項目。補貼實例：LED燈的改造投資250萬，獲得國家補貼120萬）。

 

圖3為建筑節能改造，對90年代的產品進行改造后的節能效果理想，5-6月節能率可達60%。由于轉數降低n，使用壽命延長，該水泵已運行了20年，現仍在運行中。

圖3

 

 

四、能源運行管理：

運行管理的具體節能措施：

（一）數據管理

1、監控能源利用情況

2、收集，整理展示和分析數據

3、建立基準數據

4、經過分析確定趨勢，發現提高能效的潛力和機會，計算節能量

 

（二）優化設備的使用

1、制定科學合理的運行時間表嚴格控制設備運行時間

2、使用樓宇集中自動控制系統

3>針對節假日、夜間制定特別措施

4、保證設備的完好率，使其工作在高效區

 

 

（三）照明系統管理

1、杜絕過度照明現象

2、安裝人體感應傳感器

3、使用高效照明

4、調光控制

5、納入樓宇自動控制，按時間表控制照明時間

車庫管理案例：在夜間22:00—6:00只開地下車庫等的1/3，會節省很多電。

 

(四)優化辦公設備使用：

1、采購和使用節能產品

2、關閉辦公設備（如下班后關閉電腦、打印機等設備）

3、使用辦公智能插座

 

（五）電梯管理：

1、節能運行

2、電梯智能群控

3、電梯機房的空調控制

4、電梯的能量回饋系統：節能量并不算大，電梯的耗電量也不算大，但電梯的能量回饋系統可以將電梯的假負載發熱器件的z量減少。相應的電梯空調設備的用電減少，空調設備的壽命也會有所延長。實際應用效果明顯。

 

（六）室內/室外通風排放管理：

1、充分利用夜間預冷

   *關注天氣預報

   *上班前啟動通風

2、當室外溫度低于室內溫度設定點時開啟通風

3、根據室內二氧化碳的濃度調節新風

4、保持微正壓運行

   *加強維護結構的封閉

   *控制大功率排風扇運行（如洗衣房、廚房等）

   *保持室外風擋的正常和潔凈

   *優化車庫排風系統（監測并根據t氧化碳含量運行）

 

（七）空調系統管理：

1、設置房間溫控器（特別是公共場所不低于26度，冬天不高于20度，溫度高出1度就會大幅增加能耗）

2、設定冷水機組出水溫度

   *根據室外溫度

   *根據實際冷負荷

   *分析運行數據制定運行基線 （根據基線設定冷水機組的溫度，廠家設定一般為7—12度，實際設定比廠家設定高出2度，即9—12度，會有很好的節電效果）

3、設定變風量系統的靜壓點

4、供暖供冷交叉的控制

5、定期清潔盤管和新風機組、空調機的濾網 （減小風阻，灰塵的增加會大幅的降低空調機的效率）

6、檢查維修管路的保溫

7、檢查維修風管的泄漏

8、旁通閥的密閉

 

 

五、引入清潔生產管理體系

 

 

清潔生產：

?   中華人民共和國清潔生產促進法

?   北京市2013-2015年服務業清潔生產試點

 

圖4

圖4位國外“工業發展與污染防治”進程，我國約落后20年。開始是直接排放階段國外50-60年代，中國約70-80年代；由于直接排放污染嚴重因此進入到稀釋排放階段，國外60年代，我國80年代末90年代初期；在國外70年代開始進行末端處理，在我國約在90年代初期開始；國外80年代開始循環利用，我國約在90年代才開始；從90年代開始國外納入清潔生產體系，北京作為我國先進城市去去年才剛剛開始清潔生產。

 

 

清潔生產前提:改變關n污染物處理的思維習慣！

清潔生產從設計階n開始考慮如何減少能源消耗，其次回收利用，再考慮末端治理，最終無法治理的進行安全存放。

 

清潔生產（Cleaner Production，縮寫CP）是一種創新思想，該思想是將整體預防的環境戰略持續運用于生產過程、產品和服務中，以提高生態效率，并減少對人類及環境的風險。

 

對生產過程而言，要求節約原材料和能源，淘汰有毒原材料，減少降低所有廢棄物的數量和毒性；

對產品而言，要求減少從原材料獲取到產品最終處置的全生命周期的不利影響；

對服務而言，要求將環境因素納入設計和所提供的服務之中。

 

華清物業從2013年起納入清潔生產，在去年年底完成清潔生產審核，通過大量的技術改造并不斷優化能源管理，使得節能率大大提升。如圖5中所示。

 

清潔生產的目標：

1、提高資源利用率

2、減少或者避免污染物的產生和排放

3、保護和改善環境

4、保障人體健康

5、促進經濟與社會的可持續發展

 

結論：

物業管理引入清潔生產管理體系的作用和引入IS9001質量管理體系一樣可以科學的解決物業管理過程中的節能減排。

 

問答：

 

 

Q：在能源管理系統中是單獨的控制系統，還是整個的樓宇控制系統控制？

A：大廈整個管理是人為控制，樓宇控制只是管理的一個工具。能源管理關系到整個物業管理的成本，每個物業公司都會考慮z源，但是能源管理的好的物業公司并不多。

 

Q：對清潔盤管和新風機組、空調機的濾網的定期清理大概多久一次？

A：結合保養季，冬季采暖結束后和夏季制冷結束后。慣例一年清洗兩次，也有清洗四次的情況。

 

Q：采暖季可不可以把風機盤管關閉？

A：集中控制大廈一般是靠空調末端的風機盤管供熱制冷，沒有暖氣，因此冬季不能關閉。老的樓宇有暖氣的可以關閉；夏季休日和夜間可以關閉風機盤管總供電開關。

 

Q：為了降低采暖能耗，可否將靠窗的風機盤管打開，-走廊的內區關閉是否可行？

A：可能會造成局部過熱和局部過冷情況。另一方面的風機盤管的開關控制在客戶區（跟開燈情況一樣），物業只控制風機盤管總閘。

 

Q：目前樓控那些系統可以實現檢測和控制的一體化？

A：樓宇控制分很多級別，最高等的叫做閉環系統，不但可以控制樓宇空調運行，還可以根據末端參數調整系統的運行狀況，老一點的樓宇只是遠程控制、檢測，需人為控制主機，無法達到自動控制。新的建筑都是自動控制。

 

Q：可否根據能耗模擬結果挖掘節能潛力？

A：可以。能耗模擬根據運行數據建立能耗模型，平衡能耗模型的不平衡部分。

 

Q：現在物業費遠遠不能支付物業管理，請問如何做到物業公司的收支平衡？

A：物業管理的小區管理，物業費常有收不抵支的情況，一般是通過采暖管理和物業管理結合，靠采暖管理來補貼物業管理。大廈的物業管理費用較高，因為包含冷熱源等能源，大廈的物業管理一般可以做到收支平衡。

 

Q：對于新建項目在前期建設時是否需要單獨做一個能源控制系統，方便后期運行管理？

A：如果開發商和物業公司是一家的話會做，如果不是一家公司就盡量說服開發商來建立能源控制系統方便后期物業管理。但是一般情況下開發商不愿意花這筆錢，開環和閉環的控制系統價格相差甚遠，閉環的系統的風機、管道都會有電控閥門，一般為進口單價在萬元以上。從物業的角度來講自動化程度越高越好，會節省后期的人力投入，但一般都無法達到最完善的樓宇自控，因此物業公司接手后會進行改造。大的改造無法做，可以進行小的改造，如將衛生間的照明納穆タ兀開水間的的熱水器加時間控制開關等。

項目管理就是對整個大樓能源消耗的評估過程，經過幾年的運行積累一定數據后對設備熟悉后可以很容易的進行節能改造。

    注：綠建講堂為綠建之窗獨家核心欄目，如轉埽請注明出處。