一、放在2021年最后一天的引言                                      

    

    2021年是中國“十四五”規劃開局之年，住建部也在近期提出加強縣城綠色低碳建設，大力發展綠色建筑和建筑節能。從市場需求和政策風向來看，綠色建筑將會是未來住宅產品的重要發展方向。同時隨著“碳達峰、碳中和”目標的推動，房地產行業已正式進入到下半場。對比歷史發展方向、速度、規模上來看，房企必須向注重效益轉變，綠色建筑顯然是轉型風口。

二、房地產企業轉型綠色建筑模式的必要性                             

1、雙碳目標下，建筑行業是減排降碳的主力軍

    眾所周知，建筑行業是碳排放大戶。《中國建筑能耗研究報告(2020)》數據顯示，2018年全國建筑全過程碳排放總量為49.3億噸，占全國碳排放比重的51.3%。習近平總書記強調，實現碳達峰、碳中和是一場廣泛而深刻的經濟社會系統性變革，要把碳達峰、碳中和納入生態文明建設整體布局。在雙碳目標下，建筑業是進行減排降碳的重點行業領域，房地產企業進行綠色轉型刻不容緩。

2、積極采用綠色建筑模式促進房地產業可持續發展

    2021年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》頒布，其中強調：“開展綠色生活創建活動，發展綠色交通和綠色建筑，加快構建廢舊物資循環利用體系。大力發展綠色經濟，推動綠色轉型實現積極發展。”2021年8月5日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，北京限購政策升級。近期以來，各地房地產調控方案都在密集出臺，不到一個月，已有上海、紹興、杭州、成都、北京等11地出手調控。限購令的出臺通過戶籍限制在短期內抑制了當期決定購房的居民以及投機性購買者的購買需求，因此，經歷了過去的爆炸式發展，今天的房地產業面臨巨大的轉型變化和升級，需要強化高質量發展，提質、降本、增效將是下階段房地產企業業務的主要著力點。綠色建筑是未來房地產企業發展的趨勢,在實際建設中顯現出較高經濟效益、社會效益和環境效益，積極采用綠色建筑模式，可以有效促進房地產業可持續發展。

三、綠色地產引領市場方向                                             

    那么房地產企業是怎么看這幾年的綠色建筑市場的那？從房企綠色建筑認證情況來看，房企綠色建筑認證總量增長明顯。一些綠色地產企業已經搶先布局綠色建筑領域，并向市場推出了一系列高質量的綠色建筑產品。例如2020年萬科新增綠色建筑面積3702.7萬平方米，龍光新增78個綠色建筑認證項目等等。據《2021房地產企業ESG競爭力報告》顯示，截止2020年末，碧桂園的綠色建筑累計認證面積達到21201萬平米，中國海外發展、世茂集團的綠色建筑累計認證面積均超過5000萬平米。與2020年相比，入選中國綠色地產（國企）TOP10的企業大部分公司沒有改變，只是排序上有些變化。2021中國綠色地產（民企）TOP10分別為當代置業、朗詩集團、世茂房地產、龍湖集團、金科股份、榮盛發展、金地集團、碧桂園、中國恒大、寶龍地產、瑞安房地產、旭輝集團、恒通建設和融創中國。值得注意的是，2020年排名第六的葛洲壩因2020年綠色建筑數據不佳跌出了榜單，而綠地控股因綠色建筑業務發展較好位居第七。TOP30中的前10名企業，在2020年的新開工面積高達2.74億平方米，占上榜企業總計5.9億平方米的新開工面積的45.5%；而前10名企業獲得綠色建筑二三星級認證的面積為7048萬平方米，占2021中國綠色地產指數TOP30共41家上榜企業總面積的48.7%。前10名企業新開工裝配式建筑面積達3747萬平方米，新開工全裝修成品房面積為7032萬平方米，在上榜企業相應總面積中占比分別為49.8%、73.2%，充分顯示出頭部房企在綠色地產領域的貢獻度與集中度。

    作為央企，中海發展在綠色建筑領域表現不俗，一直以來中海發展積極探索綠色及健康建筑，從而改善項目環境效益。截至2020年年末，中海發展新增53個住宅項目和11個商業項目綠色建筑認證，共計64個項目獲得綠色建筑認證，認證建筑面積達1095萬平方米；獲得美國WELL建筑標準鉑金級預認證1項，并首次獲得中國建筑學會標準（團標）《健康建筑評價認證》認證。

    遠洋集團2020年新開工面積高達706萬平方米，獲得綠色建筑二星級設計認證面積約276萬平方米，裝配式建筑面積達154萬平方米，全裝修成品房面積為237萬平方米。遠洋集團竣工面積超276萬平方米，其中獲得綠色建筑二星級運行認證的面積為9.3萬平方米，還有WELL金級竣工驗收。

    民企也在節能減排效果更好的三星級綠色建筑上發力，正在努力縮小與國企之間的差距，在積極踐行綠色發展和企業社會責任的同時獲得了更多的回報、塑造了良好的形象。與此同時，綠色建筑產品的高溢價也為民企帶來了更高的利潤。因此我們可以清晰看到，洞悉市場真實走向的地產企業早已開始利用綠色建筑來進行產品包裝和市場破壁了。

四、房地產企業在綠建新政下的突圍實施方向                               

    綠色建筑已成為我國綠色金融的重點支持領域。我國《能效信貸指引》《綠色債券支持項目目錄（2015年版）》《綠色債券發行指引》《綠色產業指導目錄（2019年版）》等標準目錄始終包含綠色建筑領域。其中，國家發改委發布的《綠色債券發行指引》明確將綠色建筑發展列為重點支持項目。在以上文件的基礎上，《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》延續了對綠色建筑領域的支持，對綠色建筑材料制造項目提供了更具操作性的項目說明和支持條件。與此同時，北京、上海、天津、深圳等多省市也制定了綠色建筑政策體系，江蘇、貴州、浙江等省市相繼頒布《綠色建筑發展條例》，以地方立法的形式強制推進綠色建筑發展，多省市也建立了相關激勵補貼政策。建立在充足的市場政策基礎上，房地產企業應從規劃、設計、綠色建材、人才培養、市場導向等諸多方面進行轉型。

1、房地產企業綠色建筑實踐主要路徑

（1）規劃設計：該階段房地產企業根據項目開發綠色目標確定有利于環境的建筑風格、組合方式、智能化水平等，具體包括對戶型結構、空間布局、平面特征以及建材選料、成本造價做出規劃和部署。在設計時集成綠化配置、通風和采光的設計上都強調自然化，對于圍護結構采用低耗能材料，在太陽能利用、地熱利用、中水利用、綠色建材和智能控制等高新技術的使用上，充分展示人文與建筑、環境及科技的和諧統一。

（2）建筑設計：在建筑設計中，采用定制化原則，明確建筑目標和功能分區，考慮建筑在建造、運營和回收階段的相互影響，充分利用新技術手段，提高空間使用率、資源利用率和建筑使用舒適感。建筑的外部設計堅持資源化、綠色化原則，采用太陽能、風能技術提高建筑的能量自給能力，同時采用綠植覆蓋技術，提高園區綠化率及改善城市景觀。在這一點上，現階段房地產企業所體現出來的問題也最多。綠色建筑是一個很全面而系統的專業評價體系，現階段大部分房地產企業并不能完整掌握綠建設計、綠建評價、綠色技術的應用以及相應的綠建成本的把控。所以房地產企業可以與綠建咨詢公司或者精通綠建的設計院緊密合作，在上述產業生產鏈條中隨時得到技術支持和糾偏。

（3）綠色建材選取：為滿足建筑可持續發展要求，建筑材料必然向輕質化、高性能、多功能、低能耗及資源化方向發展，在建筑材料使用過程中實現節能。同時為了滿足綠建相應得分，還應對每一個得分點相應的綠建技術以及匹配的綠色建材進行精細化收錄。以往的的建材庫往往對綠建參數、地域性考慮不足。所以房地產企業須在建筑設計階段就應考慮切實可行的綠建技術和相應參考成本。在設計初期及施工圖審查階段，可與綠建咨詢機構進行顧問合作，及時把控成本。

（4）建造方式：考慮采用裝配式建筑，便于控制施工質量、減少施工工期、降低施工對周圍環境的影響。在面對具有較大空間的多層、高層建筑和地基較軟弱的建筑時，采用框架式建筑，靈活分隔空間，有利于抗震，節省材料，減少環境影響。

2、房地產企業未來的綠建挑戰

（1） 綠色建筑發展依賴于前瞻性技術應用

    房屋建設往往是長周期項目，綠色建筑應對氣候變化自然災害的能力需要滿足幾年后的真實需求，因此綠色建筑發展依賴于具有前瞻性的先進技術應用。若房地產企業對自身開展技術創新不能進行系統長遠的規劃，對研發成果的轉化缺乏統籌，就不能滿足未來行業需求，為行業的綠色發展提供支撐。房地產企業亟需和熟悉綠建技術、綠色建材及相應成本核算的綠建咨詢機構進行穩定的長期合作，以便對于當下乃至以后的項目進行前瞻性的專業預判。

（2）綠色建筑的認證

    現階段，在向金融機構獲取綠色融資支持時，房地產及建筑企業可能會存在綠色建筑設計時的認證等級與實際交付驗收時不符的情況，這種情況涉及到信貸機制、擔保、考核等的創新與完善，會限制銀行等金融機構以綠色金融支持綠色建筑發展的積極性，導致房地產企業難以高成本去開發綠色建筑。所以房地產企業在項目初期就需要和綠建咨詢機構合作明確項目的綠建屬性及評價定位，確保后期的認證通過。目前我國主流綠建類認證包括：國標、LEED、WELL（及同類健康建筑評價）、LEED社區、WELL社區、低碳項目等。而和周邊項目差異化的區分也是高品質、高回報的捷徑。

（3）消費者綠色消費的意識有待加深

    部分消費者支付能力有限，綠色消費需求“被動”缺失。在當前很多綠色消費品存在綠色溢價的情況下，部分消費者往往因囊中羞澀而放棄購買綠色產品。很多民眾基本屬于“生態綠建文盲”，他們既無意選購綠色商品，也不會有意生產綠色環保產品。所以房地產企業需要與綠建咨詢及科研等服務機構進行合作，對民眾進行綠色宣傳引導市場走向正確的車道。

（4）加強專業性的人才培養

    如今綠色建筑領域一線人才仍然較為匱乏，比如發展裝配式建筑，對掌握建筑信息模型技術、吊裝、焊接等技術的高技能人才需求快速增加，需要加緊建立綠色建筑人才培養和發展長效機制。在現階段各學科交融在一起研究的情況下，組建多學科、跨專業研究團隊刻不容緩，可以通過政府、行業協會引導，學校與企業通力合作等多種方式，構建可持續學習與交流平臺，促進綠色建筑的高質量發展。就現在市場而言，房地產企業需要針對綠色建筑進行系統的培訓，比如LEEDAP及WELLAP，以上崗符合項目及市場需要的技術和商務型負責人。綠建之窗以其近十年的培訓經驗提供LEEDAP和WELLAP的相應培訓考試服務。

3、推薦案例

    萬科集團作為我國房地產開發領域的領導者之一，是綠色地產的常青樹。在深圳開發的萬科城四期是國內第一個獲得“綠色建筑三星級”認證的住宅項目，而且，在國家綠色建筑標準頒布的前三年，萬科的綠色三星建筑面積已經占了全國的四成。

（1）項目管理。萬科集團不斷迭代升級工業化建造體系，有效降低建造過程中的能耗、物耗，是建筑行業踐行綠色發展的重要實踐。目前，萬科已形成“5+2+X”工業化建造體系，后續將不斷探索不同結構類型的工業化建造體系并擴展至大型復雜項目進行應用。

（2）售后服務。萬科集團在管理上通過科技賦能減少碳排放，借助科技手段監控商業運營行為模式，降低持有型物業的能源消耗。以東莞莞城萬科城市廣場為例，通過信息化系統建設，形成“線上數據診斷+線下運維”的管理閉環，2020年全年每平米的用電量降低10度，年底節約電量35.4萬度，可供一棟30層住宅樓所有家庭使用3年。

（3）采購與物料管理。2009年，萬科集團完成了其采購體系的建設，以集團采購為主，輔以分公司采購，減少采購中出現的重復采購行為，降低該部分能耗，節約建筑成本。2016年，萬科發起“房地產行業綠色供應鏈行動”，推行“無綠色不采購”，并通過采筑平臺對采購材料進行綠色供應鏈管理。萬科集團強調“全生命周期管控”，從各環節都有相應的標準，包括工業化建造、綠色建筑、健康建筑等標準，這些標準也在不斷更新、升級，以不斷提高我們的綠色低碳管理水平。為了進一步夯實管理基礎，2019年，萬科設立了董事會-環境、社會及管治工作委員會，集團在綠色低碳領域的行動具有了更強的推動力和系統性。

（4）研究與開發。萬科研發中心與德國被動房研究所（PHI）、德國能源署（DENA）、住房和城鄉建設部康居中心、中國建筑科學研究院等被動式超低能耗建筑專業機構密切合作，從提高效率與降低成本角度制定企業標準——萬科被動式超低能耗建筑系統解決方案。

五、“雙碳”及“綠色建筑”是房地產企業未來發展的核心目標                        

    2021年同樣也是“雙碳”戰略落地實施的開局之年，房地產行業積極推動綠色建筑發展顯得尤為重要。綠建之窗愿和各房地產企業及相關機構一起順應“雙碳”戰略，共同完成這個時代賦予我們的綠建使命。合作咨詢電話：13693161205，浦實