原載于《現代物業·設施管理》2019年6期

美國綠色建筑委員會(USGBC)是LEED認證體系的開發及擁有者。USGBC的任務是“通過改變建筑和社區的設計、建造和運營的方式實現對環境和社會的責任，能提升生活品質的健康且繁榮的環境”。

杜日生于2018年1月加入美國綠色建筑委員會(USGBC)及綠色事業認證公司(GBCI)，負責其在北亞區的業務運營，致力于帶領團隊推動LEED綠色建筑認證體系(USGBC開發及擁有)及GBCI旗下其他可持續發展相關認證體系在北亞區的廣泛應用。

在加入美國綠色建筑委員會前，杜日生先生曾擔任香港信和物業管理公司總經理、嘉里物業管理公司華北區總經理及世邦魏理仕資產服務部大中華區董事總經理等職務。

杜日生還兼任香港城市大學房地產碩士課程客席講師、英國皇家特許測量師學會中國區年度大獎評委、北京CBD優質樓宇專家委員等職務。

當前，中國是LEED認證在美國以外的最大市場。(圖1)杜日生表示，無論是寫字樓、住宅還是商場，物業管理人員參與了樓宇的設計、施工、二裝、后期運營，與使用者互動等全過程，也讓他們成為與建筑生命一脈相承的傳承者。在低碳經濟盛行的時代背景下，綠色物業管理日益成為一種趨勢，也是不斷滿足建筑可持續發展的必經之路。其中，綠色物業管理人員，也隨之成為推動建筑可持續發展的重要力量。但是，也有很多物業人對綠色建筑的理解比較固化與單一，還是停留在節能、環保和省錢上，而沒有將可持續發展理念和聯合國可持續發展目標(SDG)融入至物業管理的核心領域。面對綠色建筑興起以及業主對綠色消費需求的日益增長，現代可持續的綠色物業管理應貫穿于項目前期設計、交付及后期的運營管理。現代物業人更應時刻裝備自己，來應對越來越多的綠色可持續挑戰，發揮更大的功能。

圖1    LEED認證在中國（統計截至2018年12月31日）

《現代物業》：截至2018年12月31日，中國大陸地區已有超過3,680個LEED認證注冊項目。那么請問，各個級別(鉑金、金、銀認證級)的LEED認證項目數量如何?您如何看待各個級別的數量分布情況?

杜日生：目前，中國大陸地區的LEED不同級別的認證項目數量分布情況如下：鉑金級12%、金級59%、銀級20%、認證級9%。(圖2)

圖2   中國大陸地區LEED認證等級項目分布比例

圖 3 全球 LEED 認證等級項目分布比例

圖 4 中國大陸 LEED 鉑金級認證項目占比與中國臺灣、韓國、日本市場的對比

從中國大陸和全球項目分布來看，整體來說分布還是比較合理的。其中鉑金級代表了綠色建筑中的最高國際標準，也是LEED認證體系中最高級別的榮譽，但是市場沒有盲目地去追求“高分”認證。因為據我所知，一幢樓宇能否獲得LEED 鉑金級認證，并不是簡單地滿足綠色低碳的標準就可以。除了建筑的硬件，還需要軟環境的搭配。在這個過程中，需要多方的通力協作和一致共識：包括建筑運營者在管理方面對綠色機制的注重，建筑使用者觀念上向環保低碳理念轉變，還需要物業管理團隊通過可持續手段提升軟硬件以達到LEED鉑金認證標準。從幾個地區的鉑金級認證比例來看，我們也不否認有些項目在追求“高分”認證的情況。如果把綠色建筑的發展從點到面來分析，我們會發現很多綠色建筑的起點很高，但是覆蓋的面不廣，同時很多項目的深度不夠，這也是我們機構需要去加以引導的地方。

在這一點上，臺積電就做了一個很好的示范。2008年完工并取得LEED認證的臺積電臺南14廠是中國臺灣首個LEED認證綠色建筑，也是全世界第一個真正投入生產的LEED認證半導體廠房。之后，他們將綠色建筑作為所有新建廠房的基本標準，并把自己踐行綠色建筑的經驗匯聚成一本書。通過其不懈努力，臺積電獲得的LEED認證面積幾乎占據了臺灣市場的半數。他們真正做到了從點到面的覆蓋，并同時通過自身的深刻感悟引領了整個市場的前行。我們希望越來越多的企業向臺積電學習。

《現代物業》：對一個具體項目而言，如何確定自己的認證起點目標?是金級還是鉑金級?申請較低級別的銀級和認證級是否不像金級、鉑金級那樣有成就感，是否還有必要?

杜日生：我們發現，很多企業在設定目標的時候往往是先設定結果，然后再倒推實現這個結果的路徑。拿破侖·希爾的成功學告訴我們，設定一個合適的目標就等于達到了目標的一半。

因此，按照目標管理方法，當項目設立可持續成果目標的時候，先通過項目預評估，再根據LEED評估體系進行綜合考察，并評判其對環境的影響，從而對每個方面的指標(交通、選址、節水、能源和大氣、材料和資源、室內環境質量)進行打分，根據評估的分數，來決定不同的認證級別。設定目標級別后，針對不同的時間節點制訂相應的工作計劃，還需要隨時進行檢查，以保證認證的可持續性。

在我們看來，一個項目獲得設定的LEED認證級別，無論什么級別的認證，都只是短暫性的目標達成和階段性的可持續發展成果。這是項目在實現世界綠色建筑委員會(WGBC)2030和2050可持續目標[1]道路上的一個里程碑，但不是終點。我們希望并鼓勵所有的項目在取得LEED認證這一里程碑后能夠繼續追尋可持續發展，最終實現“凈零”。

《現代物業》：目前中國大陸地區LEED認證注冊項目各個種類(BD+C\O+M\ID+C)[2]的項目數量又是如何分布的?您對這樣的種類分布有哪些觀點或分析?

杜日生：目前，這3種認證體系的認證項目在我國的分布情況如下：BD+C為59%，O+M為7%，ID+C為34%。新建項目占比獨占鰲頭。(表1)

目前國內綠色建筑主要分布于BD+C(建筑設計與施工)體系，BD+C的重點在于設計。以技術手段達到綠色建筑的要求就能獲得綠色認證，但是對后期的運營和維護沒有具體的要求。O+M(建筑運營與維護)則更多是通過后期管理、采購、使用等手段進行節能運營。兩者側重于不同的建筑生命周期階段。

根據CBRE世邦魏理仕研究部最新發布的《2019中國商業地產投資策略報告》，新建綠色項目一年內預期運營開支降低5%;且國內主要的17個城市LEED認證寫字樓租金溢價中位數達到了25%。

具體舉例來說，BD+C非常適合經濟迅猛發展的城市及片區，如深圳前海、上海前灘及北京CBD。現在的前海區域已經被當作深圳城市的“雙中心”之一，而它所展現的綠色野心更加蓬勃。目前前海區已經有多個建筑獲得LEED認證，比如前海地標建筑之一的深圳·前海國際金融中心就獲得了LEED BD+C：核心與外殼金級認證。更值得一提的是前海地區極高的“綠色覆蓋率”：前海桂灣片區LEED項目參與比例高達74%。

類似的案例還有上海的浦東前灘，隨著以“陸家嘴 2.0”為目標的浦東前灘逐漸成型，前灘區域也已全面開展LEED認證申請工作，項目參與率高達60%。

此外北京CBD核心區，也就是廣為熟知的“中國尊”所在的區域，從2008年開始幾乎所有的新開工項目都申請了綠色建筑認證。同時，在進行了北京市綠色建筑發展情況調研后，其調研數據表明CBD區域的綠色建筑發展在北京市的六大高端功能區中處于領先地位。目前北京CBD已經有16座建筑擁有LEED認證，總認證面積約234萬平方米，成為全市綠色建筑最集中的區域。下一步北京商務中心區管理委員會(簡稱北京CBD管委會)還將繼續推進該區域樓宇綠色認證工作。我們翹首以盼!

而LEED O+M體系則更適用于項目后期的運營管理，這在國內的市場認知還不算特別廣泛及成熟，但是有較大的發展前景。一方面，這是大勢所趨。按目前房地產的發展趨勢來看，特別是一二線城市，新建建筑面積在減少，房地產行業的重點將不得不從設計和建造新建建筑轉向改善既有建筑的性能;另一方面，也是市場運行機制。在一個建筑的全生命周期，運營管理所支出的費用占總費用的75%，這個成本是非常高的。所以如何高效運營和管理好這一批既有建筑并兼顧經濟效益，是對所有物業人的一個考驗。CBRE世邦魏理仕研究部報告還通過樣本調查統計出，綠色改造項目平均可節省7%的成本，這也說明了既有建筑的綠色改造具有良好市場驅動性。廣州天河CBD就是一個典型，該區域的珠江新城內差不多超過50%的商業寫字樓項目都通過O+M這個體系獲得了認證。所以廣州天河區也因綠色CBD建設入選了“2018中國最具幸福感城市·發展創新范例”。

對于國內新建辦公樓來說，用一句調侃的話就是：“不是所有LEED認證的寫字樓都是甲級寫字樓，但是沒有LEED認證的寫字樓就一定不是甲級寫字樓!”此外，國內普遍存在一種誤區，認為BD+C項目做了綠色認證就永遠是綠色建筑。實際上，后期維護和運營管理是綠色建筑全生命周期中不可忽略的重要部分，如果運營不當，只用幾年時間認證項目就有可能能耗超標。所以衡量一幢建筑是否是真正的綠色建筑，要縱觀它的全生命周期是否真正達到綠色和可持續。所以我們希望所有已經獲得BD+C認證的項目，在后期的運營過程中能始終秉持可持續的理念。

此外，ID+C(室內設計與施工)是比較受零售行業青睞的一種認證體系，它針對完整的室內裝修項目進行評級，零售門店的使用靈活性更高?，F在如星巴克、麥當勞、耐克等多個知名零售品牌都通過ID+C體系為旗下門店獲得了認證。

從樓宇類型來看，LEED適用于所有的建筑類型。辦公樓仍然是認證的主流空間類型，值得關注的是，我們也發現在近一至兩年，越來越多的物流中心、數據中心也加入到了LEED認證的行列。國內已經有75個LEED數據中心注冊及認證項目，141個LEED物流中心注冊及認證項目。而通過中國LEED數據中心/物流中心顧問(中國)委員會的成立，我們USGBC可以通過這個平臺更了解中國數據中心和物流中心的真實狀況和需求，優化體系的同時，也將推動整個行業進行更有社會責任感的設計及運維。

《現代物業》：就O+M這一個種類的情況來看，近年來中國大陸O+M認證的發展趨勢如何?體現出這個市場的哪些特點?和日本、韓國等北亞地區相比如何?您預計未來5年中國大陸O+M認證的發展趨勢是怎樣的?

杜日生：目前O+M體系在中國大陸有279個參與項目。我們可以對比一組數據：2017年, 中國大陸有29個O+M項目;到了2018年，這一數字增加到61個，同比增長達到110%。同時，2018年的月均參與量為5個，到了2019年這一數字增加到8個。但是同時我們也可以看到，O+M項目數量在認證體系的分布情況僅為7%。拿上海和北京這兩座國內超級城市來跟美國典型城市做對標后(表2)可以看出，國內的O+M數量占比還是比較低的。在前文中我有提到，既有建筑在國內的綠色煥新發展前景廣闊，從市場趨勢和經濟效益兩方面來看都非常值得我們加以重視及推廣，所以這是很值得討論的話題。

拿一些具體的案例來講，在中國仍有許多既有建筑的好故事：

北京的頤堤港，2019年5月份剛剛獲得LEED O+M：既有建筑鉑金級認證，它也是全球首個在LEED最新版本v4.1 O+M：既有建筑體系下獲得鉑金級認證的商業綜合體項目。頤堤港在開業之初，它的商場、寫字樓就已經分別獲得BD+C體系下的金級和鉑金級認證，歷經6年多的運營，頤堤港持續自檢、優化樓宇的可持續表現，如今能再獲殊榮，實至名歸。

上海環球金融中心2008年就已經建成。10年后，這個上海陸家嘴金融中心的地標項目獲得了LEED O+M：既有建筑鉑金級認證。作為運營超過10年的既有建筑，上海環球金融中心的案例為更多既有建筑，尤其是超高層的綠色升級做出了典范。

北京嘉里中心更是一棟“老”建筑，1998年就落成交付，2016年獲得了LEED O+M：既有建筑鉑金級認證。在當時所有拿到既有建筑認證的項目中，北京嘉里中心是最早落成的。二十多年的樓齡都能夠憑借不懈努力實現綠色升級，這對于整個市場來說都是相當有借鑒意義的。

廣州的國際金融中心(被稱為西塔)則是國內第一個以 LEED v4標準獲得運營階段LEED鉑金級認證的超高層地標建筑。它在前期設計時沒有過多考慮環保元素，后期在運營中做了很多改造，也取得了非常好的成效。

放眼港臺，兩棟知名地標建筑——香港國際金融中心二期在2019年3月獲得LEED v4 O+M：既有建筑金級認證;臺北101大樓在2016年獲得LEED v4 O+M：既有建筑鉑金級認證，是當時的最高分。

這樣的案例還有非常多，雖然很多有一定年齡的建筑消耗了大量的水和能源，但只要對建筑的運營稍加關注，繼而采用LEED O+M標準進行可持續運營及維護，這種情況就會徹底得以改觀。要知道拆除一棟舊建筑并興建一棟新建筑(即使這棟新建筑是極為高效節能的)需要至少80年才能消除由此所造成的環境影響。

所以未來，既有建筑有著令人難以置信的綠色轉型空間，并可以在可持續發展方面保持領先地位。同時，LEED O+M認證更需要綠色物業管理人員的推動，以及投資方、開發商、業主方、買家、租戶和使用者的共同參與。綠色物業管理人員是與建筑各方均有緊密聯系的重要角色，他們對綠色建筑的支持可以將各方力量發揮到最大化，進而將可持續理念和聯合國可持續發展目標(SDG)落到實處。

《現代物業》：上海地鐵17號線諸光路站在2018年獲LEED銀級認證，成為亞洲第一個獲得該獎項的地鐵車站。您認為中國的公共設施進行LEED認證的空間有多少?公共基礎設施進行LEED認證，相比于一般建筑，其難點在哪里?需要特別注意哪些方面的評分指標?對管理運營方提出的不同于常規服務的挑戰有哪些?

杜日生：中國的公共設施領域，進行LEED認證也有廣泛的發展空間。以巴西世界杯和東京奧運會為例，如今大型體育賽事都在盡可能地減少其舉辦比賽所產生的碳足跡。2014年巴西世界杯的綠色舉措可謂非常有前驅性：他們要求所有球場都要以獲得LEED認證為目標;南美洲最大的馬拉卡納體育場就是LEED鉑金級認證項目，在踐行LEED標準過程中，球場除了太陽能光伏系統，還采用了多種節能光源，在屋頂鋪設了雨水回收系統并采用了節水龍頭和環保沖廁系統等措施。這些可持續手段無論是賽中還是賽后都帶來了積極的影響。

無獨有偶的是，即將到來的2020年東京奧運會也將LEED作為追求綠色奧運的工具。東京奧運村HARUMI FLAG“晴海旗”項目已經獲得LEED-ND金級認證?！扒绾Ｆ臁笔菛|京最大的城市規劃案例，將作為2020年東京奧運會和殘奧會的運動員村使用，包括公寓式住宅和配套商業物業，作為體育賽事設施秉承了奧運會倡導的可持續發展理念。

不只于此，國際奧委會總部——奧林匹克之家近日也得到了LEED鉑金級認證，且是同一級別中目前的最高分。

除了公共體育場館，還有很多的公共交通設施，比如北京清河高鐵站，也正在申請LEED認證。但是相比一般建筑，公共建筑的難點主要體現在運營權和產權歸屬問題上，所以如何去說服各個管理方來落實綠色建筑是一個難點。

不論是一般商用建筑還是公共設施建筑，LEED都是采用一套標準體系，圍繞交通、選址、節水、能源和大氣、材料和資源、室內環境質量這幾個方面展開。很多人誤以為綠色建筑只是為了節省能耗，實際上遠不止于此，建筑在實現節能節水的大前提之前，是要給使用者提供一個舒適的環境，“人的體驗”尤為重要。

《現代物業》：就業態而言，目前寫字樓仍然是LEED認證的絕對主力，商業其次，其他類型的公共物業和住宅較少，您認為原因何在?要推動其他物業類型去進行LEED認證，需要市場具備哪些條件?

杜日生：在此之前，LEED有一套適用于住宅的體系，我們稱之為LEED for Homes。但是由于體系本身的一些適用性原因，在中國的應用比較少。值得欣喜的是，USGBC為了更適應住宅市場的需求，今年推出了升級版的LEED for Residential體系。這個新的住宅體系將能更好地應用于中國市場，并且不僅是住宅，USGBC近年來還陸續推出了針對交通站點的LEED for Transit體系，以及針對城市及社區的LEED for Cities and Communities體系。如要更好地推動這些認證體系在中國落地發展，需要投資方、開發商、業主方、買家、租戶和使用者等各方的積極認可及踴躍參與。

《現代物業》：進行LEED認證需要大量的認證人才。中國已經是僅次于美國的LEED第二大市場，那么中國的LEED認證人才的現狀如何?目前中國的不動產運營管理和物業管理行業人才正面臨危機，是否對LEED認證人才也產生了影響?如何體現?是否有應對辦法?

杜日生：目前USGBC已經為大中華區培養了4,265位LEED專業人士，這些專業人士不僅遍布在建筑領域，同時也遍布于各領域的很多國際性跨國公司。隨著房地產行業在中國的蓬勃發展，物業管理這個行當經歷了30多年的發展，專業人才儲備充足。

但是隨著建筑科技的不斷進步，綠色物業管理的興起，行業對物業人能力要求也在不斷提升，除了提高技術水平以外還需要提高可持續發展理念。放眼市場，很多的跨國物業公司，在國內儲備了不少熟悉綠色建筑專業知識的人才。如世邦魏理仕，其在中國的LEED AP儲備人才已近50人。所以對于本土的物業企業來說，我們也鼓勵他們將可持續發展技能作為重要的挑選人才標準之一，來充實自己的人才庫。

不動產運營管理這個概念在國內才發展不到10年，相對來說人才確實比較稀缺，當然這也是一個全球性的問題。而對于那么多的LEED專業人士而言，如果想投身于不動產運營管理和物業管理行業這一風口，更需要全面認知可持續發展理念和技術應用策略、時刻裝備自己、迎接挑戰。

注釋：

[1] 世界綠色建筑委員會(WGBC)提出兩步走計劃：2030年起，所有新建建筑必須是凈零碳運行;2050年起，所有建筑必須是凈零碳運行。

[2] 在LEED v4.1版本中，LEED BD+C適用于建筑設計與建造(包括重大改造)認證;LEED ID+C適用于完整的室內裝修項目認證;LEED O+M適用于已全面運作并且入駐至少1年建筑的運營與維護認證。