房訊網訊 2019年7月27日，博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會在三亞舉行。房訊網王穎現場報道，在主題為“樓市增長潛力：新熱土與新賽道”的分論壇上，清華大學建筑設計研究院成都分院院長、文旅院總工、城市森林花園建筑研發中心主任鄭波與現場嘉賓分享了住宅建筑創新的產品設計形態。鄭波表示，未來的市場機遇聚焦于新一輪城鎮化，從國家的層面，綠色建筑、生態建筑、已經屬于必須的階段，從設計的角度傳統的建筑發展到智能的建筑，綠色生態建筑。

  鄭波：大家好，我是來自清華大學的鄭波，我們作為設計研發機構，我們的初衷是住宅領域研發新的建筑，我們叫做城市森林花園建筑，這是全新創新的產品形態。

  我們研發這個產品的初衷很簡單，大家都喜歡別墅，但是真正住進去以后，發現別墅有諸多的問題，遠離生活配套，遠離市中心的交通、醫療和教育。目前電梯房過于封閉，相當于鳥籠，大家想回歸與街巷的生活方式。因為城鎮化的原因，占地面積太大，我們就想能不能有一種產品，將別墅的源自街巷胡同的空間感和電梯房的便捷性和高效性，在一個產品中體現出來。因此我們推出了城市森林花園產品，迎合了綠色生態，讓人與自然建筑真正的達到了統一。接下來從北京、產品特點還有發展的狀態、案例跟大家分享。

  經常會有人問，接下來的5—10年，我們國家會發生怎樣的變化。有人會問，5—10年有什么不變化的。我相信三個方面會達成共識，不會有變化。因此，我們在確定的方向中做一些課題。

  今天上午很多嘉賓講到城市群，都市圈，由中心城市帶動周邊重要的城市，引申出特色小鎮，整個空間布局，戰略布局和空間鏈條已經形成。未來的市場機遇聚焦于新一輪城鎮化。從國家的層面，綠色建筑、生態建筑、已經屬于必須的階段，從設計的角度比較寬泛。從國家的層面提到綠色建筑和生態建筑，國家的層面提出了公園城市和海綿城市。我提三個概念，傳統的建筑發展到智能的建筑，綠色生態建筑。張會長還提出了健康建筑，我認為智能建筑和生態建筑是相輔相成的。智能建筑可以理解為建筑+各種智能化的技術。綠色生態建筑將環境加入其中，打造全生命周期。建筑+技術+環境，目標是健康生活。最重要的就是舒適性和精神，從精神層面讓大家達到舒適性，這才是真正的健康。智能建筑、綠色生態建筑、健康建筑三者是共融的，綠色生態和智能建筑的基礎上發展的，綠色建筑不僅僅局限于技術，技術只是一個方面，我們的目標是為了達到更加的友好以及和諧的人居環境。目前住房所面臨的問題，高品質和高容積率之間的矛盾。

  現在都提房住不炒，是否有適合住的房子，大家可以回味一下，開發企業經過30年的發展，很多地方翻天覆地的變化，不斷的創新。但是住宅行業室內沒有突破，對于庭院的追溯也沒有變化。高品質和高容積率的矛盾越來越大。房地產的現狀是增速放緩，內生動力不足，不是說房地產發展到目前的階段不行了，原來的模式不行了，應該進行轉變。傳統的拿地、開發、銷售等等模式越來越窄，商業模式越來越清晰，從市場來說，消費升級越來越清晰，對消費的居住體驗越來越高。在這樣的形勢下，房地產的轉型，我們認為需要主流的產品進行，希望我們的產品能夠起到推波助瀾的作用。綠色生態健康的驅使下，全產業鏈打造的環境下，我們打造的是產品，希望串聯起整個產業。

  浙江省未來社區的場景圖，從空間形態、建筑產品到技術三個方面展現未來的社區情況，大家可以查閱相關的標準，辨識度的社區景觀風貌，還有綠色的社區生態環境。未來的社區是綜合的，也是非常有特色的。不管是時代的理念，生活的追求，還是人文的關懷，我們需要的產品是怎樣的，就是大庭院的生活場景。

  產品特點，目前有三個產品，一個是庭院房、街巷房和街巷空中庭院房，大家可以收縮第四代住房，就可以看到視頻，這里因為時間的關系，不給大家播放了。目前這樣的產品在全國有十幾個地方正在建設或者是已建成。街巷庭院房，分為兩層，自然形成街巷。兩層的街巷中，大家形成互動交樓空間，讓鄰里之間真正的互動，形成真正的健康生活方式，而不是封閉式的鳥籠環境中。右邊的圖可以將各個樓之間形成串聯，相當于天空之城的概念，這個產品正在深度的研發之中。

  街巷空中庭院房，徹底的告別地下停車場，通過空中的交通，形成空中街巷。所有的庭院和街巷是二層高度，三面的空間布局。包括庭院轉換和樓層轉換，解決了國內外類似建筑未解決的問題，從居住的問題解決了采光，避免了黑房子的問題。私家花園存在私密性的問題，同時也有安全性的問題，通過這兩個轉換技術的結合，巧妙的得到了解決。建筑立面是一體綠化，空中綠化得到非常好的體驗。這種綠化是因為私家體院進行養護和種植形成的綠化，而不是建筑的外面搞的種植草形成的綠化，也降低了維護成本。通過空中庭院形成了非常好的庭院生活。徹底的告別了地下停車時代，大家到任何的地方，都喜歡并在地面上，別墅的優勢就是車停在家門口。

  對于住戶來說，鄰里之間是有家有院的生活方式，生活空間在城市中心得到體現，也是美好生活的詮釋。建筑圍繞了綠色和生態，這樣的建筑更加的宜居環保，傳統的建筑大量的投入地下的建設，施工期和土方工程，我們的產品不需要地下建設，同時綠色和生態建筑，考慮了人的全生命周期，地下能源的消耗從建設和拆除開始，同地下搬到空中能源的消耗大大降低，運輸的成本也大大的降低。地下沒有大方盒子，對于海綿城市也是有很大的幫助。產品有四大體系和系統組成，庭院、室內、交通和生態系統。庭院系統是空中庭院轉換，立體綠化很好的呈現，私家花園達到很好的封閉性和安全性。室內系統是戶型系統，各個階層從80平方米到1000平方米不等，幾十個戶型滿足不同的需求。交通系統通過空中停車的車道形成街巷，讓鄰里之間達到交流平衡。生態系統通過技術實現生態的可持續發展。

  開發、施工、安裝和運維。戶型設計、建筑和園林景觀達到共融共生的體現。施工前、施工中、施工后的把控，包括新技術、新材料、新工藝的應用，都會有完整科學的指導。應用體系體現在未來社區場景的引導，人性智能化打造了生態圈的服務體系，創新的產品需要創新運維體系，不斷的完善。不是產品誕生后就放在這里，我們跟相關的部門研發新的運維體系，迎合這種物業服務。建設運維一體化、軟硬件一體化的理念下植入我們的運維，不是傳統的利用互聯網的手段提高工作效率，而是互聯網運維的情況下，采用互聯網的思維進行重新的架構，未來就是平臺下的物業管家的模式。

  居住感受來說，空中停車產品必然成為未來的樣板，目前報住建部，正在進行相關課題的審核。

  大家對于成本比較關注，我們考慮全生命周期，而不是單純的建設周期。如果單純的從建設周期來說，成本沒有大家想象的那么高。建安成本增加250元，如果車上樓的話，考慮地下的折算的原因，重慶地區建安成本更低，其他的地區總的成本控制在500元。運營成本大大的降低，居住成本和品質有巨大的改變。

  產品包含了三個方面，對當地政府、對房產商、對消費者有什么好處。對政府而言提升了城市的競爭力，創新產品體現了創新的氛圍，提高了城市的品牌和競爭力，也提高了人居環境，推動了城市住房供給改革。現在住宅地產只是地產板塊，各種文旅康養地產都是產品形態，新的產品帶來了新的產業，我們跟政府對接的時候，從綠色建筑、生態建筑、生態建筑和產業鏈條上組成一個閉環，它是非常強大的產業小鎮，很多政府目前意識到這個問題。如果從建筑前期的咨詢到動態、靜態和運維產業鏈，再加上金融和服務的話，產業服務非常的強大，新的產品催生新的產業，在原來產業的基礎上進行升級。

  建設用地百分之百的再生，一百畝建新房的話，全部是使用鋼筋混凝土，用我們的模式，相當于將100畝土地嚴格的控制，在空中又得到再生。我們在住宅區旁邊配建公園，但是里面沒有幾個人，寧愿浪費這樣的土地，還不如將公園劃分給各家各戶，讓人隨時可以享受到土地和公園的生活方式何樂而不為。相當于土地沒有得到浪費，空中得到了再生。對于地產企業而言無非是政策和市場趨勢，住房換代，未來住區、綠色住區都會相關信的政策推出。對于消費者而言，服務到位，詮釋美好生活，這是消費者的需求。

  國家政策，關于綠色、生態的政策很多，這里不一一的介紹。我們創新的產品，跟規劃、消防對接的時候，很多的地方是不符合規則的。2017年清華大學與成都市政府合作，打了報告，得到了市長和書記高度重視，對于空中停車不計容，庭院綠化面積20%可以折合到綠地率，有內部文件得到支持。前段時間天府新區兩塊地區掛牌，納入了城市空中花園的內容，而且寫入了2019年城市工作報告。

  成都七一國際廣場，已經建成投入使用，每天都有來自全國各地的人過來參觀。湖南的株洲進行了第四代建筑的示范基地，目前正在施工，這是車上樓最新的產品。陜西、鄭州、成都、新疆都有項目正在建設。創新激發新的動力，希望創新的產品可以在房地產轉型期得到應用，美好生活可以在我們的產品中得到詮釋，謝謝大家。