房訊網(wǎng)訊 2019年7月28日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)在三亞舉行。房訊網(wǎng)王穎現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，在“走出舒適區(qū)：穩(wěn)定平衡視野下的中性增長(zhǎng)”主題論壇現(xiàn)場(chǎng)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生作了題為《2019——房地產(chǎn)未來(lái)已來(lái)》的演講。

    聶梅生：謝謝主辦單位、各位專(zhuān)家、各位企業(yè)家、各位媒體朋友們，很高興又一次來(lái)參加博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇。剛才聽(tīng)了很多專(zhuān)家的演講，給了我很多的啟發(fā)，對(duì)于房地產(chǎn)的解讀非常的深入。我想從另外一個(gè)角度說(shuō)一下房地產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系還有我們的不足之處。我演講的題目是《2019房地產(chǎn)未來(lái)已來(lái)》。

    當(dāng)今世界面對(duì)百年未有的大變局，今年已過(guò)半，這一點(diǎn)大家有深刻的體會(huì)。從全球來(lái)講，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大，主要經(jīng)濟(jì)體的增速放慢，比如說(shuō)IMF預(yù)計(jì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩到2.5%，一季度是3%左右，二季度掉到2%，歐元區(qū)是1.7%，日本為1%，中國(guó)是6%到6.5%之間，也都在下行。這件事情，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)下行是有周期的。

    中國(guó)近年也很特殊，今年是建國(guó)70周年，很多的政策跟建國(guó)70周年有關(guān)，包括房地產(chǎn)和宣傳口徑。今年又是數(shù)字化元年，二季度開(kāi)始5G開(kāi)放，中國(guó)現(xiàn)在開(kāi)始驅(qū)動(dòng)了。現(xiàn)在提升新增長(zhǎng)的動(dòng)能，我進(jìn)行了思考和搜索。實(shí)際上在三個(gè)方面體現(xiàn)新動(dòng)能，是不是還是積極的蓋房子，不是這樣的。高技術(shù)是新動(dòng)能，服務(wù)業(yè)是新動(dòng)能，消費(fèi)升級(jí)是新動(dòng)能。三個(gè)新動(dòng)能有內(nèi)在的關(guān)系，而且跟房地產(chǎn)非常的密切。如果房地產(chǎn)抓不住三個(gè)新動(dòng)能，能量在哪里，還是買(mǎi)地買(mǎi)房，我認(rèn)為不是這樣的，要跟這些新動(dòng)能產(chǎn)生密切的關(guān)系。我只講其中一點(diǎn)，就是關(guān)于科技。

    傳統(tǒng)的概念將被兩個(gè)字改變，“數(shù)字”。很多人不太習(xí)慣，什么叫做“數(shù)字”。從全球來(lái)講，G20剛剛在大阪開(kāi)過(guò)，發(fā)了大阪數(shù)字經(jīng)濟(jì)宣言，從全球性20個(gè)國(guó)家發(fā)表一個(gè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)宣言。“數(shù)字”兩個(gè)字排在經(jīng)濟(jì)的前面，也就是說(shuō)數(shù)字經(jīng)濟(jì)是全球性的，因此數(shù)字兩個(gè)字不可小覷。總書(shū)記在兩年前大概2017年就提出，審時(shí)度勢(shì)，超前布局，主動(dòng)實(shí)施國(guó)家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，加快建設(shè)數(shù)字中國(guó)。數(shù)字中國(guó)比大阪的數(shù)字經(jīng)濟(jì)還要早。

    數(shù)字城市、數(shù)字產(chǎn)業(yè)、數(shù)字家居是風(fēng)起云涌。所以數(shù)字化引起全球政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和人民生活的巨大變化，我們要準(zhǔn)備好。

   這個(gè)事跟房地產(chǎn)有什么關(guān)系，我自己研究房地產(chǎn)的宏觀政策和數(shù)據(jù)多年，我覺(jué)得2019年房地產(chǎn)的大勢(shì)接近一個(gè)臨界點(diǎn)，并不代表從此以后房?jī)r(jià)大跌，我從來(lái)不這么認(rèn)為，它會(huì)翻篇，會(huì)出現(xiàn)跟原來(lái)不一樣的局面。剛才劉洪玉教授講的內(nèi)容我是同意的，翻過(guò)去是什么樣子。長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)推了很多年，之間是有關(guān)系的，長(zhǎng)效機(jī)制是量變到質(zhì)變的過(guò)程，到了一定的程度會(huì)發(fā)生質(zhì)變，內(nèi)部有聯(lián)系，目前到了臨界的時(shí)候，就需要翻篇，房住不炒就是一個(gè)翻篇，這個(gè)篇快翻過(guò)來(lái)了，原來(lái)解決中低端住房的問(wèn)題，這里不回顧了。之前一段時(shí)間大力的推棚改，從棚改政策以后，結(jié)果讓三四線城市房?jī)r(jià)大漲，支持了房企的規(guī)模，很多房企的規(guī)模擴(kuò)張跟棚改中的實(shí)物補(bǔ)貼是有關(guān)的，現(xiàn)在拿出了4萬(wàn)億老舊小區(qū)的改造，這就不一樣，這就翻篇了，這是很大的量變到質(zhì)變的過(guò)程，穩(wěn)定了房?jī)r(jià)地釋放了租賃市場(chǎng)，這就是市場(chǎng)機(jī)制的結(jié)果。

    一開(kāi)始提長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)候，誰(shuí)能想到最后的節(jié)點(diǎn)拿4萬(wàn)億元做老舊小區(qū)的改造，這是逐步翻篇的過(guò)程。從銀根來(lái)講，我們堅(jiān)持資本層面不放松，一點(diǎn)都不放給開(kāi)發(fā)的層面，搞得開(kāi)發(fā)商非常的難受。實(shí)際上錢(qián)往4萬(wàn)億元的老舊小區(qū)，也不放在開(kāi)發(fā)貸，資金放到兩個(gè)籃子，還是支持房地產(chǎn)，還是投資。不投炒地皮，不投開(kāi)發(fā)貸，而且還將信托勒死了，這是對(duì)的，而且是長(zhǎng)效機(jī)制資金的轉(zhuǎn)移。從地根來(lái)說(shuō)，土地財(cái)政開(kāi)始沒(méi)落，新的土地資源開(kāi)始釋放，而且速度非常的快，剛才賈康老師講到這一點(diǎn)了。稅收方面我支持土地財(cái)稅，我覺(jué)得建立新的稅制是肯定的，就是在C端，中等收入以上的人群的增加的話，稅制一定是往個(gè)稅變，變到怎樣的局面，我是不知道的。

    對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我們要突破三大發(fā)展瓶頸，讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)，三大瓶頸是什么，首先是投資和消費(fèi)，國(guó)內(nèi)習(xí)慣講GDP，開(kāi)始覺(jué)得制造業(yè)指數(shù)PMI很重要，消費(fèi)指數(shù)CPI大家都可以接受。現(xiàn)在國(guó)際上出現(xiàn)了國(guó)民幸福指數(shù)GNH，這個(gè)指數(shù)跟我們息息相關(guān)。昨天21世紀(jì)的總裁講這個(gè)問(wèn)題，不要總是提前面的三個(gè)內(nèi)容，既然提到美好生活就要有指數(shù)，不僅僅是要有住房、還要有綠色建筑和幸福生活指數(shù)，國(guó)際上已經(jīng)有GNH，這就是我們的空白和發(fā)展的過(guò)程。

    增量轉(zhuǎn)存量，大家講了很多，這里不說(shuō)了。我們的銷(xiāo)售額追求萬(wàn)億轉(zhuǎn)變到存量資產(chǎn)的價(jià)值，它在什么地方，來(lái)源在什么地方，不要總是提增量多少萬(wàn)億。

    開(kāi)發(fā)者的服務(wù)，由短期的開(kāi)發(fā)從幾個(gè)月到一二年，轉(zhuǎn)變到長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)服務(wù)，如果轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)的話，很多金融工具用不起來(lái)，產(chǎn)業(yè)鏈也不完整，實(shí)際上要突破這三個(gè)瓶頸。產(chǎn)業(yè)融合應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，不要總是房地產(chǎn)老大，我控股，我上市，我占股50%，要跟其他的產(chǎn)業(yè)融合，這是大的趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，有8億的中國(guó)城市常住人口，住房是300億平方米，全國(guó)房地產(chǎn)的總市值達(dá)到了300—400萬(wàn)億，這是相當(dāng)大的存量。如何將這一數(shù)據(jù)激活，盤(pán)活使用形成巨大的市場(chǎng)，就需要產(chǎn)業(yè)融合，不是一家辦得了，也解決不了300—400萬(wàn)億的存量。

    產(chǎn)業(yè)的維度非常的大，這次講房地產(chǎn)和科技產(chǎn)業(yè)的融合。我們跟科技產(chǎn)業(yè)大概的回應(yīng)一下，12年是一個(gè)疊加，1995年到2007年，我們習(xí)慣于WINDOWS和電子郵件。第二個(gè)，從2007年到現(xiàn)在，人+機(jī)器，包括移動(dòng)互聯(lián)，最出風(fēng)頭的就是微信出現(xiàn)了。今年往后的12年是物物相連，為什么說(shuō)2019年非常的重要，從今年往后的12年是大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、AI和IOT的時(shí)代，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是非常新的產(chǎn)業(yè)的融合。我覺(jué)得移動(dòng)互聯(lián)人+人，這一輪已經(jīng)落后了，過(guò)去的12年我們沒(méi)有跟產(chǎn)業(yè)很好的融合，無(wú)論是互聯(lián)網(wǎng)+，還是+互聯(lián)網(wǎng)，我們都沒(méi)有做好。現(xiàn)在從場(chǎng)景到場(chǎng)景，我們不能再落后了。樓市后規(guī)模時(shí)代是地產(chǎn)+數(shù)字化，建設(shè)有生命力的房子。

    現(xiàn)在很多人說(shuō)5G給中國(guó)帶來(lái)了什么，到底是什么。一級(jí)是大哥大的時(shí)代，二級(jí)是發(fā)短信，三級(jí)是發(fā)圖片的時(shí)代。之前都是按鍵時(shí)代。4G是智能手機(jī)的時(shí)代，5G到底是怎樣的時(shí)代，大家都在想象。我問(wèn)了很多人，5G可以帶給我們什么，這就是起點(diǎn)，很難看到二三年后出現(xiàn)了什么。因?yàn)?G出現(xiàn)了，誰(shuí)也沒(méi)有想到的微信和支付寶。5G隨時(shí)隨地萬(wàn)物互聯(lián)的時(shí)代，有巨大的想象空間的。

    房地產(chǎn)增量和存量的關(guān)系，先看社區(qū)物業(yè)，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有11萬(wàn)家，從業(yè)人員千萬(wàn)人，年薪收入是6000億，占全國(guó)增加值是1.4%。天量的社區(qū)物業(yè)上面跑的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在我們的平臺(tái)上跑，光是美團(tuán)外延就有5000億元，相當(dāng)于整個(gè)物業(yè)管理的收入，都在小區(qū)的平臺(tái)上跑的，說(shuō)明了什么問(wèn)題，網(wǎng)上零售額占總銷(xiāo)售額的15%，不要提順豐了。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在社區(qū)、2C端遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于社區(qū)物業(yè)的B端的容量，不在一個(gè)體量上，因?yàn)椴辉谝粋€(gè)維度和層次上。這種情況之下，經(jīng)過(guò)了大概三個(gè)季度的準(zhǔn)備。昨天的閉門(mén)會(huì)議上，全年房地產(chǎn)商會(huì)有兩大舉措推進(jìn)三大轉(zhuǎn)換。第一，我們成立了全聯(lián)數(shù)字化社區(qū)峰會(huì)，數(shù)字化社區(qū)是轉(zhuǎn)換發(fā)展模式重要的抓手，有人說(shuō)得社區(qū)者得天下，國(guó)家發(fā)4萬(wàn)億元在社區(qū)改造，不是給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建新房子，而是在社區(qū)改造，這是非常重要的抓手，我們必須要抓住，而且是有政府和資金支持的，有銀行支持。

    第二，跨行業(yè)聯(lián)合中國(guó)鐵塔全面建設(shè)5G，到底可以帶給我們什么，我們?cè)谙胂螅覀兪紫茸プ』A(chǔ)建設(shè)，居民小區(qū)、商場(chǎng)寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可以全方位的連接布局，相當(dāng)于國(guó)家修信息高速公路，是由國(guó)家出錢(qián)。

    昨天的閉門(mén)會(huì)議上簽約，我們發(fā)了兩個(gè)文。這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是從C端開(kāi)始的，這是今年上半年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，恩格爾系數(shù)首破了30，食品占了28.5%，這方面挖掘的差不多了，美團(tuán)抓到28.6%，占了一大塊。其次就是居住達(dá)到了23.1%，這就是藍(lán)海，其他的我就不說(shuō)了。今年上半年出來(lái)的居民消費(fèi)系數(shù)，說(shuō)明中國(guó)真的解決了吃飯的問(wèn)題，開(kāi)始進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

    社區(qū)來(lái)講，有兩個(gè)B，一個(gè)B是物業(yè)管理，一個(gè)B是互聯(lián)網(wǎng)的端。物業(yè)包括社會(huì)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，包括美團(tuán)和淘寶等電商，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也要進(jìn)入社區(qū)中進(jìn)行服務(wù)。兩個(gè)B是不一樣的，他們同時(shí)要進(jìn)入。最后你面對(duì)的是誰(shuí)，還是C端的客戶群體。也就是說(shuō)物業(yè)管理思維，電商是流量思維，這是目前的狀況。最終從C端出發(fā)，數(shù)字的出發(fā)點(diǎn)都是C端。從這里考慮問(wèn)題。享受服務(wù)的終端客戶和提供終端消費(fèi)，目前形成了10萬(wàn)億元的消費(fèi)，就體現(xiàn)在社區(qū)和小區(qū)當(dāng)中，改變各自為政分散的狀況，樹(shù)立以客戶為中心的思路，見(jiàn)物又見(jiàn)人，人人相連，物物相連，這就是頂層設(shè)計(jì)的思路，將小區(qū)和周邊放在一起，再往外走，這就是我講的概念。

    社區(qū)的概念和小區(qū)不是一個(gè)概念。小區(qū)的概念是有邊界和實(shí)體的，有門(mén)禁的。社區(qū)的概念可以是虛擬的，電商形成的社區(qū)的概念，這是偏虛擬的。這次中國(guó)鐵塔的5G，覆蓋的是1.5公里的半徑，你可以說(shuō)是虛擬的社區(qū)，并不是有邊界的小區(qū)，現(xiàn)在社區(qū)是虛實(shí)結(jié)合，不能只說(shuō)一個(gè)，說(shuō)哪個(gè)都不對(duì)，實(shí)際上移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的社區(qū)服務(wù)，實(shí)際上這樣的情況，虛實(shí)結(jié)合的情況。物業(yè)叫做B2，社區(qū)電商叫做B3，同樣成立數(shù)字平臺(tái)，兩個(gè)B在一個(gè)平臺(tái)上，對(duì)C端中間有一個(gè)門(mén)，不是刷臉的門(mén)，而是虛實(shí)結(jié)合的B。目前正在征集方案，大家都要解決一個(gè)方案，如何設(shè)計(jì)好虛實(shí)結(jié)合的門(mén)，有門(mén)就有K，就要有鑰匙，這就是數(shù)字社區(qū)。我們作為結(jié)構(gòu)就要解決問(wèn)題，目前正在征集方案，希望大家都來(lái)參加這個(gè)方案，我設(shè)計(jì)怎樣的K（鑰匙），將虛實(shí)結(jié)合，將兩邊的B放在這里，設(shè)計(jì)怎樣的云平臺(tái)，鑰匙就在我這里。進(jìn)一步的研發(fā)數(shù)字社區(qū)的方案，5G改變了什么，帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)在哪里，一定要說(shuō)清楚。基于大數(shù)據(jù)的思維是什么，基于數(shù)字貨幣，區(qū)塊鏈部分的數(shù)字社區(qū)在哪里，基于社區(qū)整合的方案在哪里，基于原來(lái)智能化、智慧化系統(tǒng)的方案在哪里，我們繼續(xù)征集這些方案，我們想要建立開(kāi)放型、互聯(lián)互通的數(shù)字社區(qū)云平臺(tái)，誰(shuí)來(lái)做。現(xiàn)在很多人報(bào)名，你可以做云平臺(tái)，可以將B和K設(shè)計(jì)好，我們非常的歡迎，我們開(kāi)展多種特點(diǎn)的數(shù)字社區(qū)的試點(diǎn)，不同類(lèi)型的試點(diǎn)，最后形成一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行推廣應(yīng)用。

    最后，我很同意馬云最近的講話，如果是在汽車(chē)輪子上的美國(guó)，那么是在互聯(lián)網(wǎng)或者是手機(jī)上的中國(guó)。未來(lái)已來(lái)，讓我們擁抱未來(lái)，謝謝大家。