項目可以使用建筑能源模型或美國能源部商業建筑能耗調查（CBECS）數據庫，預估能源成本，按照LEED要求的能源成本百分比，來確定可再生能源使用的數量。

LEED將可再生能源分為場址內和場址外兩類。可通過安裝光電電池、光熱電池、固定在建筑上的風能發電機等方式，在項目場址內生產清潔能源。同時，由于美國碳金融發展框架較為成熟，碳排放信用衍生品市場的發展也相對完善，LEED對不具備場址內生產可再生能源的情況，也允許從可再生能源證書（REC）供應商處溢價購買場址外可再生能源。不具備場址內可再生能源屬性的項目，想要獲得該得分點的分數，就需要從其他來源購買相當于系統年收費電力輸出的200%的可再生能源證書（REC），且REC須符合美國綠色電力（Green-e）的認證。

對望京SOHO甚少使用太陽能技術的現狀（特別是皇明集團主推的光熱產品），黃鳴先生認為其主要原因是“可再生能源項目得高分太難”。這個批評不太公道，畢竟光熱技術只是望京SOHO在該項可選擇的策略中的一個細小分支，是否采用該技術，需要綜合考慮建筑美觀、技術水平、能源效率、能源成本等許多因素的影響。

這里筆者僅做一點個人的猜測，SOHO之所以不采用皇明的產品，主要原因可能是：1.光熱技術限制較多，如光熱發電更適合年輻射量在2000千瓦時/平方米以上的地區,土地坡度不能超過3%,需要大量水源用來冷卻等；2. 皇明的產品外觀不佳，望京SOHO一直以請到扎哈這樣的設計大師為最大賣點，皇明太陽能板與樓盤整體時尚、現代的定位不符合；3. 現實考慮，LEED評分中可再生能源只有1分，望京SOHO沒有必要為這1分對整體建筑的美學、結構設計花費巨大成本改動；4.可再生能源的技術與可選策略很多，望京SOHO綜合權衡之下有更多其他選擇。

3）調試并驗證建筑能源系統

首先，開s商需要選擇符合資質要求的獨立第三方調試機構（CxA），對業主項目任務書（OPR）、設計基礎要求（BOD）等文件進行審查，制定并實施調試計劃，對暖通空調系統、照明和自然采光系統、內部熱水系統及可再生能源系統等進行性能驗證，并完成調試總結報告。這是必須達到的要求。

在此基礎上，只有CxA在制定施工中期文件之前完成調試設計審查，并制定系統手冊，同時對建筑運營人員的培訓進行檢驗，并在項目實質性完成10個月之內，與運營維護人員一起對建筑進行現場審查，制定解決重大調試相關問題的方案，這樣該項目才可以獲得此得分點的分數。

USGBC指出，調試是提高商用建筑能源效率的一種具有最大成本效益的方式。“調試-與業主設計要求進行比照-再調試”的過程，也是最能體現LEED在建筑設計、施工、運營、維護等建筑全生命周期內，對能源表現進行過程和結果控制的典型范例。

LEED對“調試”的機構資質、操作流程等有要求，類似于ISO質量標準，要填一堆表格。如前文所述，要申請LEED認證，必須滿足所有“先決條件”，調試即為先決條件之一。如果不r調試，就沒資格申請認證。但要拿到分數，則需滿足更高的標準，即“增強調試”標準。

4）增強冷媒管理

項目必須提供暖通空調系統的產品信息，以確保只使用非氟利昂（CFC）制冷劑。如果要獲得分數，則需進行增強冷媒管理，要求進一步提供根據制冷劑補充量、制冷劑類型、制冷劑滲透率、設備類型等信息計算出的制冷劑相關數據文件。該策略是LEED標準對i特利爾議定書中關于禁止生產氯氟化碳制冷劑，逐步淘汰氯氟碳氫化合物制冷劑，減輕臭氧消耗和氣候變暖等共識的體現。

5）測量與驗證-基礎建筑及租戶分項計量

要獲得分數，項目一方面需要制定符合國際能效測量與驗證規程（IPMVP）相關條款的“校準模擬”或“節能措i隔離”的測量與驗證方案，并在業主入駐后持續收集能源使用情況的信息，不斷校準能源模型。另一方面，安裝集中監控的電子計量系統，提供租戶分項計量指南。

校準能源模型，即：搜集建筑圍護結構特性參數、幾何尺寸、逐月和逐時的能耗數據、空調系統和其他系統的銘牌數據、運行時間表、部分空調系統和其他系統的現場測試數據、氣象參數等數據，將收集的數據輸入軟件，建立模型；然后，將模擬結果與實際能耗數據進行比較——根據可獲得的實測數據的不同，這個步驟有所不同，最簡單的是將模擬結果與逐月能耗賬單及現場測試數據進行比較；最好的則是將模擬結果與逐時數據比較。如果模擬結果與實際能耗數據的比較結果不符合標準，就需要對模型進行修正，經過多次修正，直至達到標準要求

實踐中，望京SOHO將建筑信息模型（BIM）與博銳尚格的iSagy-3D能源管理平臺相結合，采用物聯網、云計算、分項計量、數字傳感等技術，實現能耗信息的實時數據可視化報告。這個技術的運用非常引人注目，也是地產開發商在節能以及可持續設計技術上的一次大膽嘗試。

h時監控和分項計量具有重要意義，對使用中央空調系統的商業建筑，傳統計量方式，是按照租戶面積來定，經常會造成空調關不關、用多用少一個樣的“大鍋飯”局面，而精確的分戶計量和實時信息反饋顯然是科學技術手段、管理手段和價格政策的激勵機制并舉的優化選擇，對過程控制和h果控制都具有重要意義。

圖片來源：博銳尚格官網實時顯示的節能監控畫面，http://www.persagy.com/page/peci.html

6）綠色電力

獲得分數的策略是從通過美國綠色電力（Green-e）認證的來o購買35%的建筑用電，并至少持續兩年時間。中國項目因無法滿足該條件，不能獲得分數。

以上是LEED的得分策略。理論上說，LEED因工作人員不到現場監察，全憑開發商提交的文件審查，所有文件都有偽造的可能性。USGBC也會對項目的某些方面進行抽查。但出于誠信、企業形象等考慮，至今未聽聞有偽造先例。

目前，望京SOHO在“能源與大氣”評價類別中，只獲得了37分中的7分。但由于認證過程仍在繼續，很多評分項（得分點）仍在提交數據接受審查的過程中，如“租戶分項計量”選項，得分可能相當大，因此應可在“能源與大氣”類獲得更多分數。現在對望京SOHO下“不節能”的評價還言之過早。

望京SOHO在“能源與大氣“評價類別表現（預認證，表中分數截止到2014年11月1日） 數據來源：USGBC LEED認證項目數據庫，http://cn.usgbc.org/projects/wangjing-soho

通過LEED在“能源與大氣”評估類別對提交文件的要求、建議的可持續策略和認證過程，我們可以看到，LEED在建筑的設計、施工、運營、維護等過程中有較為明顯的三大優點和兩大缺點：

優點一，嚴規范，可量化：對審查文件有一套非常嚴謹的的規范化要求，在整個建筑生命周期內對實現可持續目標的過程控制和結果控制方面都采取了較為細致的量化和管理策略。

優點二，關注全生命周期性能表現：LEED的“節能”策略，即對能源消耗量的關注，并不終止于建筑的設計和建造完成，而是試圖通過在建筑“全生命周期”內關注持續的能源表現o保持和提升節能性能。

優點三，策略多元，鼓勵創新：LEED通過豐富的可選策略和細致的定量化指標來鼓勵節能目標的實現。

缺點一，預期與實際可能差距大：能耗情況受使用模式、運行模式和服務水平等諸多因素影響，因此，建筑投入使用后的實際能耗很可能超出預期能耗。

通過LEED認證，不能保證建筑一定節能。由于LEED從設計階段就開始申請認證，而不像我國現行“綠色建筑評價標準”（以下簡稱“綠a”）那樣要求“申請評價標識的住宅建筑和公共建筑應當通過工程質量驗收并投入使用1年以上”，因此，在結果上可能出現與預期差距較大的情況。

缺點二，國情背景差異大：LEED在美國自身國情背景下，更傾向于強調通過高技術手段，促進可持續性（特別是節能目標）的實現。例如，購買其主推的技術設備，可能獲得更多分數。這與我國現行“綠標”更多借助被動式設計等手段實現節能有較大區別。再比如，習慣了大規s高強度使用空調的美國人，對室內舒適度的要求遠超中國。在我國現階段發展條件下，盲目追求滿足LEED所有的評價指標，顯然不切實際。

3.LEED的評估體系設計采用綜合性指標是允許申請項目“走偏門”嗎？

黃鳴先生在文中提出質疑：“事實上，LEED認證在評分中，有很多 偏門 可走，誰給錢多就給誰的產品加分，部分項目的缺陷可以通過其他項目s足，難怪有人打趣說，只要在房子里多用竹子，就能拿到LEED認證。容易得分的項目太多，可再生能源項目得高分又太難，這對于一些僅為拿“環保標簽”的地產商來說，只做那些花錢少的，同樣可以拿到很高的分數。這把節能市場的客戶思想給帶偏了，以為這就是綠色，這就是節能。”

事實上，LEED的評估體系分為兩個層次，分別為“先決條件”和“得分點”。先決條件是指項目通過認證必須滿足的前提條件，但不會獲得分數。而得分點則是可選策略，項目滿足該項指標即可獲得相應的分數并計入總分。具體表現為：

（1）先決條件設置評估門檻

從先決條件這一層次看，以LEED新建建筑（LEED BD+C：NC）v2009版評估體系為例，“能源與大氣”類別的先決條件，就包括建筑能源系統的基本調試、最低能源表現、基本冷媒管理等三項。也就是說，對所有想通過認證的項目，都必須保證滿足LEED要求的最低能源表現等先決條件。其他類別也有各自的先決條件要求，如“用水效率”類別的先決條件，是將生活用水量減少至少20%，也是申請項目同時需要滿足的。

LEED要求申請者在認證項目之前，必須確認滿足七大評估類別內規定的所有先決條件，才可提出申請。如果不能滿足其中任意一條，即使該項目在屋子里鋪滿竹子（符合可回收材料得分點），也是不可能通過LEED認證的。

（2）得分點保證靈活性

LEED采用記分制，只要總分滿足取得認證的最低分數要求，就可獲得相應級別的認證-這一制度與我國現行“綠標”側重項目符合標準的記數制評價方法截然不同。

我國現行“綠標”將評價指標分為控制項、一般項、優選項f三大類，其中控制項所要求的必須全部滿足，而一般項、優選項又依據滿足數量的多少劃分為一星、二星、三星共3個等級。也就是說，現行“綠標”獲得等級認證的標準，是看有多少條目是滿足要求的。

LEED綜合性指標的優勢很明顯：彈性大，易創新，可拓展。相比于我國現行“綠標”，LEED可為綠色建筑設計方案和策略提供更為豐富的遴選空間。LEED在建議的可選策略之外，還提倡申請者發揮主觀能動性，應用新技術新e法新設計，對能大規模提升某項得分點原有標準或者創新設計，給予額外的獎勵分值，相較“綠標”更具拓展性。

例如，被譽為“世界上n環保的酒店”美國加州大峽谷蓋亞納帕山谷酒店（Gaia Napa Valley Hotel），是LEED金級認證的綠色建筑，在大廳中創新性地提供互動式計算機屏幕，顯示關于建筑的水和能源的使用量以及碳排放量的實時信息。這個界面使項目對節能、以及開發美觀、實用、可持續性設施的承諾具有直n性，還能鼓勵賓客和員工在酒店期間減少自己對環境的影響，同時反思自己的行為習慣，并考慮回到家時改變自己的資源使用模式。這樣的創新設計可以幫助該項目獲得額外的獎勵分數。

圖片來源：網絡圖片

事實上，在2015年即將實行的新版“綠標”中，r將采用分數計數法判定綠建筑級別，總分達到45-50分為一星級，60分為二星級，80分為三星級。這樣的變化正是我國建筑業界對LEED經驗的借鑒和學習。

LEED與“綠標”，這是一場關于中國與外國“綠建標準主權”的戰爭嗎？

上世紀90年代以來，世界各國相繼出臺了多部綠色建筑評估體系標準，如英國的BREEAM、日本的CASBEE、德國的DGNB，以及美國的LEED等。2006年后，中國由住房和城鄉建設部相繼出臺了《綠色建筑評價標準》（第一版），《綠色建筑評價技術細則（試行）》和《綠色建筑評價標識管理辦法》等，開始建立起適合中國國情的綠色建筑評價體系。

黃鳴公開批評LEED事件發生后，USGBC在新浪官方微博發布了一篇名為《LEED已經成為品質象征》的文章，其中提到“雙認證”，認為評估標準之間不應是互斥關系，“建筑的雙認證遵循的是平行理念。當像綠色三星這樣的評價系統在解決了中國人民特別關心的建筑環境方面的問題（如能源效率和綠色技術）后，如果將這項認證再配上LEED認證，會使該項處于20年來形成并獲得廣泛支持的全球運動之中。”

筆者認為，鑒于雙認證費用不菲，很多開發商未必能負擔這樣的成本。而一旦取得一-綠建筑認證，開發商很少有動力再進行雙認證。從這個層面來講，這確實是對行業標準話語權的爭奪。

但我國現有“綠標”在很多方面還g完善，當務之急，是吸取LEED等一些發達國家研發的評估標準在可持續領域價值思想、評價方法和操作層面的先進經驗，促進自身不斷升級進化。

LEED還有哪些地方值得學習？

事實上，中國的“綠標”正是在參考借鑒美國LEED標準的基礎上，結合中國具體國情，作出的本土化改進的評估標準。筆者認為，LEED作為全球范圍內最具影響力的綠色建筑評價體系，仍有許多值得中國“綠標”借鑒之處。

中國現行“綠標”的不足之處主要包括：

1.評價體系涵蓋項目類型不全面，目前僅針對住宅和公建，許多項目如商業建筑室內改造、社區開發等無法找到適合的評估標準。

2.記數制的評估框架僅考慮達標數目，不考慮權重，設5上不盡合理。不過，新版綠標已吸取LEED經驗變為有權重的記分制。

3.評價指標的設計上偏重“節能”，對 “全生命周期”的概念理解，以及周期內各元素之間“協同增效”的理解，不及LEED深入。“協同增效”是指在包含大量反饋循環的迭代過程中，不同策略之間存在協同增效作用。如使用本地材料因為可以節約運輸途中的能耗，同樣可以促進節能并減少廢氣污染。

4.對市場的培育和市場驅動機制認識不足。LEED則有預認證，有大量的商業宣傳和培訓。

而LEED的優點在于：

1.對整體框架和具體指標層面考慮更全面

相較我國“綠標”，LEED在評價體系框架和具體指標等層面有許多優勢：例如，適用建筑類型覆蓋更全面，評價條文更側重定量化指標規定，評價條文和可選策略的靈活性和拓展性較好，對建筑的運營和管理有更多指導性可持續策略等。

2.對建筑全生命周期的考慮更深入

雖然“綠標”也提生命周期，但仍停留在傳統認知中對建筑生命周期的理解，即項目地點的選擇、設計、施工、運營、維護、翻新、改造和拆除。

而LEED對“全生命周期”的概念進行了延展：團隊除以上考量項目外，還需要考慮“產品蘊藏能量”，也就是獲取或萃取、制造、運輸、安裝以及使用過程中所耗<的能源總量。

對全生命周期內材料、產品或建筑的環境影響進行評估的方法，稱為生命周期評估（LCA），在此基礎上，產生了對綠色建筑具有重要意義的全新的成本計算方式——生命周期成本計算（LCC）。舉例說，某建筑中要使用一種構件材料，同等質量的前提下，本地生產的材料價格略高于外地生產價格。但使用本地生產的建筑構件材料，可減少與交通運輸相關的能源使用與環境危害，同時支持本地經濟。

在綜合衡量采購、運營成本，以及建筑全生命周期內的能源、運輸、維護等成本后，該綠色建筑項目有可能選擇初始成本更高的本地材料，該材料的使"反而可能降低整個項目的生命周期成本。這種基于“價值工程”的全局觀念，對促進綠色建筑產業真正向可持續方向發展具有更大的意義。

3.對不同利益主體進行驅動和激勵

USGBC的全球報表顯示，截止到2014年10月15日，LEED在中國的認證項目已達到540個，總認證面積為24,061,365平方米，相當于133個臺灣101大樓，這證明了LEED在中國市場推廣的成功。

圖片來源：USGBC官網,http://cn.usgbc.org/advocacy/country-market-brief

任何一套綠色建筑評估體系，想要得到廣泛的認同和實施，都必須考慮開發商、駐戶和綠色建筑相關產業鏈如何從綠色建筑認證過程中受益的問題。

圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

LEED的成功經驗有三條：

第一，通過引導資本市場對地產估值的觀念升級，讓開發商受益

LEED通過有策略的市場宣傳、第三方認證的公信力，在改進評估體系的同時，引導資本市場評估方法的改變。即在房地產估值環節，引導市場認可對通過LEED認證的建筑給予更高的價值評估。換句話說，同樣的建筑，市場較廣泛地達成了有LEED認證會比沒有LEED認證更值錢的共識，開發商當然更有積極性去獲得這個認證。

在美國，經LEED認證的商業建筑比同類項目的售價可高出25%，在中國，綠色地產研究中心的調研顯示“北京、上海、深圳、廣州、成都、長沙、杭州等7個城市相同地段LEED認證項目和非LEED認證項目（同時也沒有申請綠色建筑評價標識認證）的14個商品住宅樓盤與20個寫字樓，經認證的住宅樓盤比未經認證的住宅樓盤平均售價高出31%，經認證的寫字樓比未經認證的寫字樓平均日租金高出28%。”

第二，通過深挖需求痛點，讓終端用戶受益

LEED對健康、安全、舒適、便利等特質的關注，更受關注企業社會責任和品牌形象，關注員工健康和工作效率的駐戶青睞。比如，人們有90%的時間待在建筑物室內，對室內PM2.5也更為關注。LEED在使用低逸散性材料方面，從裝修粘合劑到地板系統、家具材料等都有非常細致的量化控制指標，更符合駐戶在健康方面的訴求。

第三，通過促進完整產業鏈條升級，創造良性生態系統，讓整個綠色建筑產業受益

LEED評估體系中，對綠色建筑的上下游產業鏈條的利益有綜合性的考慮和平衡。如LEED提倡使用綠色電力（Green-e）認證的可再生能源、綠色印章（Green Seal）認證的有生態標簽的清潔產品等，將相關材料供應商、產品供應商與綠色建筑的評估標準，統一在同一個框架之下，同時聯合與建筑業相關的各個領域的行業協會共同制定評估標準，如美國采暖制冷與空調工程師學會(ASHRE)、美國測試與材料協會（ASTM）、美國交通工程師協會（ITE）等。通過深挖垂直領域共同利益的合作，促進綠色建筑行業生態系統良性發展。

總體而言，LEED是一個在價值思想、評價框架、量化5標、過程控制、操作細化等層面都較完善的綠色建筑評估體系，憑借自身對市場化運作的深刻理解，獲得了較廣泛的認可。同時，因為中美兩國國情差異，LEED在實際操作中，的確無法做到與中國綠色建筑無縫銜接。“綠標”作為我國研發推廣的評估體系，雖存在很多缺陷，但可發揮后發5勢，借鑒LEED在設計思路和市場運作等方面的先進經驗，完善行業標準，促進整體綠色建筑產業的升級。

[作者系城市規劃師，美國綠色能源與環境設計認證專家（LEED AP），關注可持續規劃設計領域。]