【導(dǎo)讀】：在綠色建筑強(qiáng)制政策倒逼與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，綠色開發(fā)已成行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。對(duì)于建造出售型物業(yè)的開發(fā)商，由于無法享受到運(yùn)行階段的收益，也無需承擔(dān)產(chǎn)品的運(yùn)行、維護(hù)成本，因此更關(guān)心初投資成本。

在綠色建筑強(qiáng)制政策倒逼與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，綠色開發(fā)已成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。從要不要走綠色之路，到如今房地產(chǎn)行業(yè)加速綠色轉(zhuǎn)型時(shí)代的到來，如何控制成本成為現(xiàn)階段開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)。而低成本也成為推動(dòng)我國(guó)綠色建筑發(fā)展的一大利器。

據(jù)一位資深綠色建筑設(shè)計(jì)專家分析，在一個(gè)項(xiàng)目的前期診斷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、后期運(yùn)營(yíng)五個(gè)步驟中，影響成本的核心是前期診斷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)這三個(gè)階段，而前期的綠色建筑診斷、規(guī)劃決定了后期的主要技術(shù)路線。針對(duì)如何通過設(shè)計(jì)來控制綠色建筑成本，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了對(duì)綠色建筑設(shè)計(jì)有諸多經(jīng)驗(yàn)的3位業(yè)內(nèi)資深設(shè)計(jì)師。

記者：建造綠色建筑，開發(fā)商最關(guān)心成本問題。如何通過小成本的控制和投入帶來高效益的綠色建筑產(chǎn)出，是推動(dòng)我國(guó)綠色建筑發(fā)展的關(guān)鍵所在。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，綠色建筑項(xiàng)目在前期設(shè)計(jì)階段應(yīng)該注意什么？

曾捷：綠色建筑其實(shí)并不神秘，只要謹(jǐn)記節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境這兩點(diǎn)就能建造出好的綠色建筑。在此基礎(chǔ)上為了有效控制成本，首先要因地制宜，這需要考慮地域差異，比如一個(gè)住宅項(xiàng)目是在南方開發(fā)，還是在北方開發(fā)，面積是60s方米還是120平方米，服務(wù)對(duì)象是誰(shuí)，這些都決定了做出的綠色建筑需要具備哪些特點(diǎn)。還有要區(qū)分項(xiàng)目的特點(diǎn)，假如將這個(gè)項(xiàng)目中的有關(guān)技術(shù)直接套用到另外一個(gè)項(xiàng)目上，做出來的項(xiàng)目可能并不是綠色建筑，并且還會(huì)造成不必要的浪費(fèi)。

除了因地制宜外，綠色建筑要遵循被動(dòng)優(yōu)先、主動(dòng)優(yōu)化的原則，要優(yōu)先采用被動(dòng)技術(shù)和成熟技術(shù)，要從傳統(tǒng)技術(shù)中汲取智慧，所謂“適宜技術(shù)”，就是性價(jià)比最優(yōu)的技術(shù)。目前綠色建筑適宜技術(shù)存在誤區(qū)，認(rèn)為綠色建筑應(yīng)該采用高新技術(shù)和產(chǎn)品，其實(shí)綠色建筑最終目的是節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境，而高新技術(shù)只是實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的手段之一，但不是唯一途徑。絕大多數(shù)情況下，通過采用傳統(tǒng)技術(shù)策略或者適宜技術(shù)策略（如采用嗜煌ǚ紜⒆勻徊曬猓┑齲完全可以實(shí)現(xiàn)與高新技術(shù)策略相同的效果。

黃獻(xiàn)明：“成本”概念本身就是一個(gè)多義命題，它既可以分為經(jīng)濟(jì)成本和社會(huì)成本，也可以分為初投資成本和運(yùn)行、維護(hù)成本，所以首先需要對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行拆解，然后才可以分別找尋有針對(duì)性的解決方案。與企業(yè)追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)有某種程度的相似性，綠色建筑的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是全壽命周期的效率（成本效桑┳罡擼這意味著不是簡(jiǎn)單的成本最低或收益最大，而是二者的平衡。因此，要解決好綠建的成本問題，首先需要設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)在前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，幫助開發(fā)企業(yè)對(duì)綠建相關(guān)的成本效益關(guān)系梳理清楚。

以建造持有型物業(yè)的開發(fā)商為例，由于它們需要從全壽命周期去爭(zhēng)取綠色建筑項(xiàng)目的綜合效益最高，因此它們首先會(huì)關(guān)注運(yùn)行維護(hù)的成本控制，其次是初投資成本的控制。h反映在技術(shù)設(shè)計(jì)路徑的選擇上，節(jié)能節(jié)水設(shè)備、照明系統(tǒng)優(yōu)化、分項(xiàng)計(jì)量、長(zhǎng)壽命或彈性設(shè)計(jì)策略等可有效降低運(yùn)行維護(hù)成本的綠色技術(shù)，會(huì)成為優(yōu)先選擇。對(duì)于這部分我們稱之為“長(zhǎng)效”技術(shù)體系成本投入的控制，應(yīng)主要從技術(shù)的穩(wěn)定性、壽命、維護(hù)難度等角度去考慮。

對(duì)于建造出售型物業(yè)的開發(fā)商，由于無法享受到運(yùn)行階段的收益，也無需承擔(dān)產(chǎn)品的運(yùn)行、維護(hù)成e，因此更關(guān)心初投資成本。在技術(shù)設(shè)計(jì)路徑的選擇上，會(huì)偏向于那些“即時(shí)”產(chǎn)生效益的技術(shù)，如可實(shí)現(xiàn)“成本置換”的技術(shù)（由于采用了一項(xiàng)技術(shù)或設(shè)計(jì)策略，可以有效降低另一方面常規(guī)技術(shù)或策略的投入，比如由于采用雨水就地回滲措施，可以減小場(chǎng)地外排雨水管道的規(guī)模，從而平衡e回滲”增量成本）、客戶可感知的技術(shù)（如室內(nèi)新風(fēng)技術(shù)）、可獲得政府補(bǔ)貼的技術(shù)等。

由于面對(duì)不同的物業(yè)類型，精細(xì)化設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)師提出針對(duì)性的解決方案，它不意味著簡(jiǎn)單地迎合開發(fā)商的“合理”需求，而是應(yīng)在充分考慮開發(fā)商所面臨不同成本問題的基礎(chǔ)上，形成“因項(xiàng)目制宜”的全壽命周期效益最高的綠色建筑技術(shù)解決方案。

劉飛：小成本的控制從專業(yè)角度來講主要是做好“被動(dòng)式”設(shè)計(jì)，即經(jīng)常提及的“被動(dòng)優(yōu)先”，這些被動(dòng)式設(shè)計(jì)都0在不增加或極少增加造價(jià)的前提下，充分結(jié)合項(xiàng)目所在地的氣候特點(diǎn)，因地制宜，利用建筑造型、建筑空間構(gòu)造、建筑外皮構(gòu)造等手段，實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)采光、被動(dòng)式太陽(yáng)能利用、被動(dòng)采暖、被動(dòng)式制冷等方式來維持室內(nèi)的舒適度，降低能耗。也就是將被動(dòng)設(shè)計(jì)充分利用之后，很大程度上也0相當(dāng)于做了小成本的設(shè)計(jì)，在此基礎(chǔ)上以主動(dòng)技術(shù)進(jìn)行補(bǔ)充。而對(duì)于主動(dòng)技術(shù)，則應(yīng)該做細(xì)致準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，在實(shí)現(xiàn)既定綠色目標(biāo)的前提下，盡量選用投資少的技術(shù)和設(shè)備。

記者：最近國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)意見》中不僅明確目標(biāo)——到“十二五”期末新增綠色建筑面積10億平方米以上，更是要求城鎮(zhèn)新建建筑中“二星級(jí)以上綠色建筑比例超t20%”，你們是如何看待上述目標(biāo)提升的？

曾捷：我覺得討論20%達(dá)到一星還是二星并不重要，重要的是要看到目前綠色建筑發(fā)展的勢(shì)頭，尤其是綠色建筑的發(fā)展方向要正確，不要搞成綠色化運(yùn)動(dòng)，未來還是要踏踏實(shí)實(shí)地做好每一步，并且從技術(shù)、政策等各方面引導(dǎo)，讓實(shí)際效益比較好的綠色建筑脫穎而出，起到真正的引導(dǎo)示范作用。另外，目標(biāo)的提升也是為了引起大家侵厥印

劉飛：10億平方米、20%的綠色建筑等這些目標(biāo)乍一看有些激進(jìn)，但落實(shí)到欠繳希有的地方比國(guó)家的這個(gè)目標(biāo)還高。其實(shí)，提高了目標(biāo)，一定程度上會(huì)大力促進(jìn)綠色建筑的發(fā)展。

但另一方面我認(rèn)為，要避免“大干快上”現(xiàn)象的出現(xiàn)，那樣可能會(huì)出現(xiàn)大家為了評(píng)標(biāo)而評(píng)標(biāo)。其次就是應(yīng)該更加關(guān)注實(shí)施和運(yùn)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管、驗(yàn)收和控制，因?yàn)檫€是要看建筑最終運(yùn)行的實(shí)際表現(xiàn)。

記者：目前除了成本問題外，開發(fā)商進(jìn)行綠色開發(fā)的阻力還有哪些？

劉飛：開發(fā)商走不走綠色道路，首先是意識(shí)問題，尤其在目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特殊階段，部分企業(yè)覺得綠色建筑與己無關(guān)，更關(guān)注將項(xiàng)目做完，快速銷售出去，然后賺取i潤(rùn)。而綠色建筑更多的是對(duì)企業(yè)將來品牌建設(shè)、技術(shù)積累、市場(chǎng)口碑的影響，就目前而言對(duì)產(chǎn)品銷售推進(jìn)不大，這可能是根源所在。其次是成本的投入，即便是一星級(jí)綠色建筑也會(huì)有一些成本的投入，所以開發(fā)商還是要算這筆賬的。再次就是消費(fèi)者的認(rèn)知、雖然現(xiàn)在從政府到媒體都在大力i傳綠色建筑，但普通消費(fèi)者對(duì)其還了解甚少，關(guān)注度還不高。最后也有開發(fā)企業(yè)自身技術(shù)儲(chǔ)備不足、對(duì)綠色建筑技術(shù)了解不足等因素的影響。

（來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）